目前日期文章:201006 (13)

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家中擺設看膩了嗎?很多人住了多年的老房子,很想做變化,但是手頭又不允許大興土木,這時候,花點小錢添購傢俱,不但可以營造不同空間感受,還可以增加收納空間!

 

 

■用傢俱重新隔間 營造不同空間感受

 

 

打掉既有隔間重砌牆,動輒得花上數十萬,這時候,用傢俱取代磚牆作隔間,不但實用最重要還能節省空間。如果臥房的空間夠大,不妨在角落擺上一張矮櫃型的櫃子,代替間隔牆。書櫃的另一邊就當作書房使用,一樣有隔間的效果,也可節省空間;如果廚房的空間夠大,可以用矮櫃型的餐櫃,擺在廚房與餐廳間,餐櫃可以用來收納,檯面則可以用來當做食物準備區。

 

 

此外,屏風最適合用來作為隔間,可以在臥室放面屏風,隔出穿衣間和臥室,也可以放在客廳與餐廳間,是最節省空間的隔間材。屏風的材質多樣,有素面、特殊織紋或簾幕型等,可為空間增添美感;布簾選擇就更多了,薄紗或棉布,都可創造不同的空間氣氛。

 

 

■改用機能性傢俱 增加空間變化性

 

 

而改用機能性較高的傢俱,既可節省空間,還可增進空間的機能。如果家中沒有多餘的客房,可以用來招待客人,不妨買張沙發床,放在書房內,平日可以當作沙發,親友來訪過夜,攤開即成了床舖。

 

 

至於和室,多半是家中多餘的空間,既可當作休閒室,也可變成客房,只要有一張可伸縮式或活動的桌子,平常可用來泡茶,客人來時,桌子收起來就成了客房;而放一張多功能矮櫃在沙發旁邊,就可以成為邊几,也可以當作儲物櫃,吃東西的餐桌甚或是書桌,如此一來,家中的空間利用變多元了,還能營造出截然不同的空間感受,讓老房子重新回春!

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在節能減碳成為流行口號之前,全球各地早就有很多民眾,將環保精神落實在他們的住家和生活當中。這是民視和Discovery旅遊生活頻道,獨家合作的「全球首選綠住家」特別報導。

開放式空間、摩登俐落的線條,這間162坪的都會綠住宅,堅持永續利用的設計原則,也贏得了美國明尼蘇達州綠建築委員會的,第一張白金認證。我們是靠很多小地方累積起來,才拿到白金認證的第一項加分設計,就是能節省暖氣能源消耗的建築外牆。這其實是混凝土夾心牆外層是2吋混凝土,中間是3吋厚的保麗龍,作為隔熱內層,又有4吋的混凝土。廚房也藏了很多酷炫特色,例如爐台後面的面板,可以按照心情變換顏色,營造氣氛。而隱藏式抽油煙機,更讓訪客讚不絕口。洗碗機用水量也很低,不只省電也省水,這是整棟房子的原則更厲害的是,為了盡量減少建築廢料,屋主竟然親自上街翻垃圾,做資源回收。我們去翻了幾次垃圾堆,撿金屬、木材甚至是垃圾堆的汽水罐,能夠將綠色原則貫徹到生活中,夫妻倆都很驕傲,甚至開玩笑說,他們連洗澡都很環保,一起洗就很省水。

鏡頭轉到科羅拉多州,全球十大綠都市之一,波德爾市。竟然有人把自家住宅,蓋在車來車往的公路旁邊。一開始找到這塊地時,我們就知道要面臨很大的挑戰,要處理來自公路的噪音,為了隔絕噪音,屋主同樣選用厚實保暖的混凝土牆面,成效相當驚人。建築師先生,加上平面設計師妻子,聯手創造了一個色彩繽紛的創意空間。就連這片搶眼的拼圖地毯,也有環保考量。如果我們家愛犬山姆不幸弄髒了地毯一角,我不用把整張地毯換掉,只要拆掉那一小塊即可。廚房的電器用品,全是省電節能款式,台面和櫥櫃,也都選用低污染建材。

不只如此,為了拉近人與自然的距離,屋主還下了一番工夫。我們最喜歡的特色之一就是,這些角窗透過窗戶看到的都是樹木,感覺大自然就在身邊。這個水池叫「屋中之肺」,有這些植物產生氧氣,又有水流和水聲,讓人心情非常愉快,精心打造的綠住宅,不但展現出屋主的設計功力,也將他們的環保價值觀,具體呈現。

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買了新房子,裝潢好了,傢俱該怎麼買?也是一個不小的困擾!大家都知道,木作傢俱品質較佳,但連工帶料的價格,比買現成的來的高,現在市面上開始蔚為風行的系統傢俱,也是不少人新的選擇,林林總總的商品這麼多,專家建議,一定要評估需求與預算,以免後悔!

 

 

■依據需求購買 舊傢俱再用超省

 

 

傢具在空間中扮演的角色,絕對不只有使用,還有更多元的藝術性、機能需求,以美學與蒐藏角度來看,設計師作品與經典傢具,可以增加空間內涵質感,更有畫龍點睛的效果;在空間規劃被簡化的條件下,可藉由傢具輔助機能性需求,如收納、區隔空間等,挑選時最好具備多重條件愈有利。因此,先確定自己的家具需求,是選購之前第一要務!

 

 

如果想省點錢,將部份舊傢具用在新空間中,採購傢具不必一次到位,挑選耐看且真正喜歡的傢具,才是重點,而且還能降低採買傢具的預算,不過,為了顧全居家空間的整體性,最好先跟設計師商量過,不然,省了錢,卻讓家中看起來像個大倉庫,恐怕也不是辦法。

 

 

■訂做還是買現成? 因地制宜最聰明

 

 

木做傢俱量身訂造的大小,可以讓家中空間更充分利用,但價格相對高昂,讓不少首購族望之卻步,不過,現在市面上的系統傢俱款式多元,還可以上門丈量,根據家中空間設計專屬傢俱,成為不少家庭的新寵,只是,系統傢俱的價格隨著用料,差距相當大,頂級歐系的系統家具,比起木做有過之而無不及,搬家還可以跟著拆卸搬走,讓不少購屋族十分心動。

 

 

選擇這麼多元,建議消費者可以根據居家空間的實際情況,評估要使用的傢俱類型,比如空間比較難買到適合大小的地方,可以用木做量身做出收納空間,而大小比較一般的地方,可以直接看看有無適合的現成傢俱,多少可以省點錢,如果日後還有換屋的計畫,則可以考慮能帶著走的系統傢俱,將來就算空間不完全吻合,系統傢俱還可以拆除或增加配件,以符合不同的空間。

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很多購屋者常會感嘆,房間好像總是少一間,坪數好像少10坪!在購屋能力所限之下,如何讓居住空間放大一些?Mona的建議是:

汰舊換新:

 

 

將不必要的東西透過網拍或是贈人的方式汰舊,以免浪費空間。尤其小朋友的東西很多,隨著孩子的成長,時常會累積很多雜物。透過汰舊換新,以類似「空間瘦身術」的觀念,讓生活空間顯得輕盈與放大。

 

 

收納空間:

 

 

基於生活品質與收納空間成正比的理念,透過整體的收納規劃與巧思,可以讓居家空間井然有序。由於樣品屋或是實品屋為了讓室內空間看起大一點,通常割捨儲藏室與收納空間;美其名為「放空」,其實經不起實際生活的「填充」。購屋者不論是首購還是換屋,都應該重視收納空間。

 

 

多用途空間:空間的多用途,可以讓生活更有效率。

 

 

1.餐桌與書房:餐桌成為親子共同閱讀與在家加班工作的空間。

2.客廳與客房:客廳的沙發椅可以作為臨時客房。

3.運用高架床:高架床可倍增空間,如上層是睡床,下層是書桌廚櫃等。

4.床下空間:運用床下空間,收納過季或不常使用的衣物。

5.和室空間:床下空間可以作為收納;活動式的地板可作為茶桌或床板,讓空間的使用彈性與機能增加。

6.摺疊家具:運用摺疊家具讓空間的使用彈性增加。

7.收納家具:家具兼具有收納功能,如座椅下方的空間,桌子下方的空間等。

8.廚櫃深度:加深廚櫃的深度達70公分以上,讓收納的機能與彈性增加許多。

9.角落空間:在一些角落空間,善用塑膠類的收納廚櫃,增加收納機能。

10.前陽台:可根據情況將前陽台依法外推,增加客廳空間。

11.後陽台:後陽台也可視為是工作空間與收納空間,但應注意空氣流通,尤其是瓦斯燃燒廢氣的排放。

 

 

公共設施:

 

 

社區裡的公共設施未必全部是「虛坪」,善加利用可以讓生活更有效率,如會客室、健身房、宴客廳、圖書室、遊戲室、中庭花園等,社區具備這些空間,可以減輕居家室內空間機能的壓力,相對地也是一種居家空間的放大。

 

 

視覺技巧:除了實質空間的設計與巧思之外,運用一些視覺技巧,也能讓空間感覺加大,但這畢竟只是視覺感官上的效果,並非實質放大。

 

 

1.空間的壓縮與放大:透過入口空間的壓縮,接著再將室內空間放大,可以讓人感覺空間較大。

2.視覺的延伸與穿透:將窗戶開大、檯度降低,使得視覺上有延伸與穿透的效果,空間的感覺也因此放大許多。

3.明亮的光線:明亮的採光,自然讓人覺得空間較大。

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地坪與建坪

地坪是指土地的坪數,通常就是地面涵蓋的面積;建坪是指建築物建構起來的面積。簡單的說,某塊土地面積50坪,地坪就是50坪,而該地有棟四層樓的建築物,每層樓面積都是30坪,則建坪為30x4 =120坪。

土地權狀、建築執照與使用執照

一棟建築物從準備蓋到可以進住,至少需要拿到一張土地權狀以及兩張執照,一張是建築執照,一張為使用執照。

「土地權狀」為土地所有人之證明文件。

「建築執照」為政府批准建商或建築師可延請營造商進行建築物實體的起造。

「使用執照」為建築物主體建構完成,完成水、電、瓦斯,以及消防相關設施,經過政府單位查驗核可之後,批准使用該建築物。

建蔽率與容積率

常常可以聽到某某建案建蔽率多少,到底建蔽率是什麼呢?

其實,建蔽率指的是建物相對於地面的投影面積比。舉例說明,若一塊土地的面積為20公尺×9公尺,而建築物投影面積為15公尺×6公尺,則該建物之建蔽率為50%。

容積率是指可允許之建物總建坪數相對於土地面積之比例。

建蔽率與容積率都是縣市政府都市計劃相關單位規範的,對於想要自己買地蓋房子的人可以注意這些規定。

實坪與虛坪

有99%的狀況,你聽到的坪數數字都是虛坪,即包含了非室內可使用的面積。可能的情形有下列幾種,讀者可以特別注意:

雨遮

其投影面積常計算在附屬建物內,在權狀上也有登記,這些坪數照價出售。

公設

一般分為小公與大公,小公通常為該棟建築物的梯間,大公則指中庭、地下室等空間。這些都會以公設比例的方式估算在權狀中,也是照價出售。

樓高、淨高、樑、樑下淨高

買房子的時候,除了注意坪數面積之外,也要注意高度,這樣生活的空間才夠大。

樓高是指樓地板中心線之間的距離,法律規定一樓樓高上限為4.2公尺,其他樓層樓高則為3.6公尺。

因為樓地板的厚度約20公分左右,若地板需施作大理石或者拋光石英磚時,要再扣8~10公分,於是3.6公尺樓高的住家,屋裡最後的淨高將只剩下3.3公尺左右;3.2公尺的樓高,最後淨高也只剩下2.9公尺。

由於樓地板需要樑支撐,所以,樑下淨高一定會更小。

樑的深度一般稱為樑深,大小為45~50公分,突出天花板的距離為30公分左右,主要的樑會更粗,約在65~70公分左右,突出天花板的距離為50公分左右,若以3.2公尺樓高來看,家裡淨高最低處會只剩下2.4公尺左右(=2.9淨高–0.5突出距離)。

夾層

很多人買房子都想買挑高、可以作夾層的夾層屋,不過樓高是個很大的現實問題。法律規定挑空最高之樓高限制為6公尺,且挑空的面積不得超過總建坪的10%。

市面上很多標榜著樓高4.2公尺的夾層屋設計,到底4.2公尺挑高有多高?其實你可以算一下,4.2公尺樓高,減去樓板厚度20公分、樓地板10公分、夾層地板厚度20公分,只剩下3.7公尺。我們將之直接除以二,得到1.85公尺,換句話說,一樓1.85公尺淨高,二樓也是1.85公尺淨高,這樣的生活高度其實有點低矮。

讀者在看房子的時候,需要更注意這些小細節,以免被銷售人員連哄帶拐的買下房子,將來後悔莫及。

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隨著房價愈來愈高,投資人對於投資房地產的困難度也愈來愈高,尤其是第一次投資房地產的人,通常手中資金有限,在面對房屋已供過於求而且「屋奴」遍地的環境,要如何獲利?以下四點是可以幫您投資必勝的重要方法:

投資必勝法一:

 

 

要清楚「所有權」是用來投資獲利,「使用權」是用來滿足使用需求。
常有一些投資人以玩票的心理,認為投資不動產可以購買到投資自用兩相宜的產品。孰不知,在一個供過於求的環境裡,類似的觀點代表著極大的風險。

 

 

「投資」目的在於獲利,沒有增值性與沒有接手性的房地產是沒有投資價值的。 「自用」目的在於滿足居住(或其他使用的)需求,購買自用型房地產沒有獲利的壓力,只有代價與能力的問題。

 

 

也就是說,如果能力許可,你要住到合歡山山頂都沒有人管,重要的是,你是要「住」到合歡山山頂?還是要透過購買合歡山山頂的房屋「獲利」?如果是「住」,只要付得出租金,就可去住,那天不喜歡住了,將房屋退掉,不痛不癢!但如果是「投資」,就要考慮獲利機會何在?誰會接手?

 

 

美國有許多電子業的暴發戶,如甲骨文、微軟等公司的老闆,為著自己喜歡,到一些風景良好的地點,花大筆費用(動輒數千萬美元),請人設計施工自己的夢幻豪宅,建成之時都成為一時新聞。

 

 

但如就投資的角度,都是失敗的作法,因為,當他們破產了,或是希望脫手時,往往連原先投入資金的三成都賣不掉,這是何其浪費的舉動,但對那些暴發戶而言,反正錢來的容易,不燒掉也是繳稅給國家,所以不痛不癢。可是類似的行為如果純就投資的角度而言,就是失敗者,就是笨蛋。

 

 

由上述的例子可以知道,在供過於求的環境中,一定要瞭解「自用」和「投資」是兩種截然不同的事情,其作法與標的都有很大的不同,簡單的說,如果只是要滿足「使用」需要,就不需要和所有權發生關係,你到渡假村、五星級飯店、遊樂園、郵輪等等地方遊玩,都可以滿足「使用」需要,可是為什麼很少人會為了「使用」去買下旅館、渡假村,甚至是郵輪。如果有一個人為了滿足「使用」需要而買下某一個旅館、渡假村或是郵輪,你會怎麼看他呢?可能會懷疑他的頭腦有些問題!可是為什麼台灣卻有那麼多人為了「使用」需要而購買房屋呢?
避免成為屋奴

 

 

當為了「使用」需要而買下房屋時,他就成了「屋奴」,不但要付高額的貸款利息,又失去了搬遷的機會(因為房屋買賣的交易成本極高),如果工作地點改變了,又必須長距離的通勤,心中自然不會快樂,若是有個天災(如地震、水災)、人禍(如火災)使得房屋產生破壞,又損失不輕……為了一個「使用」需要,要付出如此大的代價,值得嗎?

 

 

在以前房屋量少,供不應求的環境中,為了「使用」而擁有房屋是正確的決定,但當環境已轉變成「供過於求」時,同樣的思維,可能就不適當。所以,如果只是為了滿足「使用」需要,購買「所有權」,是不聰明的!更有些人為了「使用」需要,用高價格購買「使用權」,更是不智!

 

 

如果是為了「投資」,情況就會改變了,因為投資是為了獲取最大利益,如果只有使用權,就無法在買與賣之間獲利,如果只是租用,就很難避免因努力經營卻遭房東調高租金的風險(如SOGO附近的商店,因其人潮增多,房東就不斷調高租金),因此,如果是投資就必須擁有所有權。

 

 

當擁有所有權後,可以從容佈置投資行為,裝修、經營、出租、管理、創造收益、整幢出售。因此,投資人一定要了解擁有的目的是為了出售,是為了獲利。如果分不清楚這兩種行為的差異,就容易落入「投資自用兩相宜,套牢賠錢相繼至」的窘境中。

 

 

投資必勝法二:

 

 

要清楚只購買一幢房屋,即能獲利的唯一機會是以大換小。

 

 

很多首次購屋者希望以投資的角度選擇房屋,希望其所購買的第一幢房屋即可投資獲利,這種想法的風險極高,為什麼呢?主要原因在於房屋必須賣掉才可以獲利,但如果只有一幢房屋(而且是自己使用),賣掉後,即便賺了錢。之後除非投資人永遠要用租屋,否則,只要再買房屋,以往賺到的錢就不見了。

 

 

過去曾有許多投資房地產的人,先買一間小套房,賺了錢賣掉後,就再買一間大一些坪數的,可是如果碰到市場環境改變,就被套牢了,以往所有賺的錢都在那間大坪數的房屋裡,那間房屋如果沒有賣掉,就無法真正投資獲利,如果賠錢賣了,就代表以往賺得錢又吐回去了。

 

 

尤其是最後一幢房屋(或土地)如果有高額的銀行貸款,則一旦發生套牢,很可能造成血本無歸的損失,如果捨不得損失,就只好自己住,要負擔如此高的居住「機會成本」(opportunity cost)的行為,對投資而言,就是極為不利的。

 

 

因此,如果只購買一幢房屋即想獲利,風險極大。所以,第一次投資房屋的投資者,一定要先確定自己要將購買房屋當成投資,還是自住?如果是「自住」,就必須有與獲利無關的認識;如果當成「投資」,就必須確定自己要一生租屋,而將購買房屋當成投資行為,否則極容易掉入「自住投資兩相宜」的廣告陷阱,最後總會套牢變自住。
獲利的機會點

 

 

只購買一幢房屋即可獲利的唯一機會是以大換小!也就是說要購買一幢坪數較大的房屋,當房價上漲後,將其賣掉,再換一間小坪數的房屋自己居住,如此方可真正獲利。國外有許多銀髮族,他們不斷地換房屋,將房屋愈換愈大,當小孩離巢之後,再將大房子賣掉,住到小坪數的房屋裡,多餘的錢,即可拿來旅遊、娛樂,歡渡餘生。

 

 

這種情形對首次購屋者的難度極高,因為他們一方面是現金不多,另一方面年紀尚輕,一次購買大坪數房屋的門檻甚高,十分困難,但如果希望購買第一幢房屋即可獲利,就必須咬著牙去買一幢最好地區的大坪數房屋(例如信義計畫區的豪宅),賣出獲利後再買間小坪數房屋自住,只不過這種方法大多數的首購族可能很難接受,或是有能力與膽量去執行。

 

 

投資必勝法三:

 

 

要清楚直接投資購買房屋,即能獲利的風險正不斷地增大。

 

 

對於投資房屋而言,通常有兩種標的可供選擇,第一種是購買預售屋;另一種是成屋。對於預售屋而言,最大的獲利機會是在購買後到交屋前的「黃金時段」,如果在黃金時段裡,房價攀昇了,你又可以順利將其出售,那麼恭喜你,可以有極大比例的投資報酬率(通常至少超過百分之百)。但是如果不幸在「黃金時段」裡沒有能夠順利售出,風險就來了,一方面是房價大幅增值不易(因為已經變成成屋),尤其是一般成屋價格多比預售屋低個一、二成;另一方面是房屋各項持有成本(如地價稅、房屋稅、契稅、銀行貸款利息…)都將如排山倒海的方式向你襲來。這是多麼可怕的情況,如果想解套,根據過去四十多年的經驗,大約每六至十年才有一個機會,而在這段時間裡,投資人所要面對的痛苦是極為難受的。

 

 

另一種標的是成屋,也就是一般所謂的中古屋。一般而言,中古屋要投入的成本較高,它又沒有預售屋的「黃金時段」,它是必須硬梆梆的和市場挑戰,如果景氣好,價格上漲,投資人才可獲利,但當售出後,扣掉具有萬萬稅特性的房地產交易成本(如土地增值稅、個人交易所得稅),真正能夠獲利的機會極小、報酬率也不高,除非是時間拉長,一般而言,投資中古屋要獲利的話,其投資時間至少會在五、六年以上,甚至更長。

 

 

在目前的情況下,除了極少數地區與產品外,全台灣各地區的房地產都有供過於求的情況,這種以往從未出現過的現象,必將會使投資中古屋可以獲利的時間拉得更長,依我的估計,目前投資中古屋很可能需要至少擁有八至十年才能獲利。除非又出現購買價錢可遠低於市價的「法拍屋」、「金拍屋」,但類似的機會短期內已極為稀少。

 

 

因此一方面投資預售屋由於房價已高,因此,想要在其「黃金時段」內即可出手獲利的機會不大;另一方面,投資中古屋又由於市場量已供過於求,獲利的時間又將拉長,因此想要直接投資購買房屋即能獲利的機會已經愈來愈小。

 

 

投資必勝法四:

 

 

要清楚不要急著購買房屋,要積極參與房地產投資機會。

 

 

由上項的分析已可知道,在可預見的未來,如果希望在短期內投資獲利,直接購買房地產的成功機會不大,(但如果是為了對抗通貨膨脹,或是為了自住自用,則不在此限。)因此,為什麼要急著購屋呢?

 

 

在房價偏高與供過於求的環境裡,房屋的供給是不虞匱乏的,所以要解決自住自用的困難是小的。通常還可以低的代價租到房屋,最好的例子,是今年七月台北101大樓董事長很高興的宣佈,經過多年的努力,台北101大樓的出租率已達到百分之七十五。這篇新聞背後代表的意義,是目前大多數房地產產品都是租方市場,既然是租方市場,代表可以更便宜的租金去解決自住自用問題,為什麼還要急著去購買房屋呢?

 

 

首次購屋的投資人可以先以租的方式將「自住」、「自用」的問題解決,然後再安心的開始討論如何投資獲利。

 

 

由於房屋已供過於求,直接投資獲利的機會必然不高。但是,如果不買房屋要投資什麼樣的標的呢?最好的選擇是參與房地產投資機會!一般而言,能獲利的房地產投資機會有三種:第一種是具有未來性的產品,因為受到國際環境的影響,具有節約能源、環境保護、資源再利用等特性的房地產勢將成為未來的主流,而這些具有未來性的房地產,在目前市場上,仍是稀少的,當然具有獲利潛力,因此才值得投資,但是因該類產品還在發展中,因此要想辦法成為其開發案的股東(就像某些具有未來性的產業,雖公司未上市但已有許多外資法人爭相希望成為其股東)。

 

 

第二種是具有滿足「軟體」需要的產品。台灣目前的房屋大多仍然是以「硬體」為主,過度的強調其建材、設備與工法,但具有增值性的產品是具有「軟體」特性的房地產,他可以滿足購屋者的「情感需求」,例如,約會旅館「薇閣」,它提供了隱私;例如,記憶典藏館「香格里拉」,它提供了快樂,例如,包廂式KTV「錢櫃」、「好樂迪」,它提供了放鬆,類似這樣的產品,可以滿足人們軟體需求的房地產,必將成為未來的主流,因此,也要想辦法成為其股東。

 

 

第三種是已具有經營績效的產品,也就是有些「商品(用)不動產」(income property),目前已具有極好的租金收益,它們是可以在較短的時間裡獲取較高投資報酬率的機會,尤其是在目前股票市場一片大好的情況下,已對其他所有投資機會產生排擠效應,最好的例子是具有極穩定收益的各檔不動產投資基金(REITs),由於流通性稍差,再加上股票市場的資金排擠效應,使得價格普遍不高,有得甚至還已折價二成至三成。
房地產的學問

 

 

對於首購族而言,與其去追逐指數與風險皆高的股票市場;或是已經供過於求的房地產市場,就不如去購買風險性低的REITs,不但可以享受每年配息、分離課稅的好處,真正欠錢的時候還可去銀行質借,成為這種類似的商品不動產的股東的好處是非常多的。

 

 

投資獲利的要訣在於人棄我撿,人要我棄,目前股票價格被炒得極高,許多預售屋的價格又被哄抬的嚇人,在這種環境中,一定要冷靜的找尋還沒有被人哄抬過,而具有相對稀少性的標的,才可以真正獲利。

 

 

對於第一次購屋者而言,由於缺乏經驗,極容易落入自以為是的情境中,房地產投資是一門看似簡單卻極為深奧的知識,每個人都以為懂了,其實大多不懂,尤其是大量廣告的轟炸再加上自身經濟能力的限制,往往都成為錯誤判斷的重要推手。

 

 

一般而言,經濟能力不足,就想買便宜的東西(或地區),或想用高額的財務槓桿,以小搏大。這些都易導致投資失敗。

 

 

台灣的房地產市場已經成熟到小金額投資人靠著單打獨鬥幾乎已沒有獲利的空間了,唯有站穩腳跟(確定要投資而非自用)、堅持商品(最好的區位與品牌)、認清方向(向大軍團靠攏)、掌握原則(人棄我撿),方能投資必勝。祝大家投資順利!

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最近,媒體上常出現「房地產價格飆漲」、「房地產價格不合理」等訊息,許多投資人都想知道什麼才是合理房價?以及如何才能判斷合理房價?

這是一個看似簡單的估價問題,其實有些複雜,我盡可能簡化為四點,希能協助大家永遠不被房價問題所困擾:

判斷一:房地產價格的決定因素不是租金

許多對房地產估價理論瞭解不足的人,動輒以「租價比」(租金與房價比較),或是「薪價比」(薪資與房價比較)發表議論,常以驚人的媒體標題告訴人們,要買一幢房屋需不吃不喝多少年,或是房價已高過租金若干倍,房價已極不合理……這些在外行人眼中似乎言之成理的議論,只反映出對房地產價格理論的無知。

房地產價格的形成,主要包含二大部分:一是以收益為基礎的「收益價值」(Income value);另一個是以權利為基礎的「私有權價值」(Private authorization value),其公式為:P(價格)=V(收益價值)+X(私有權價值)

而在兩者中,主要決定價格的關鍵因素是「私有權價值」,而不是「收益價值」,因此,所有以「租價比」判斷房價是否合理的人,都必然會失望,也必然無法正確判斷合理房價。

為什麼影響房地產價格的主要因素是「私有權價值」而不是「收益價值」呢?這點就必須從商品的特性加以瞭解,在經濟學中,所有商品的價格幾乎都是由「收益價值」所決定─由未來若干年可以得到的「收益」(income),折算到現在,就可以估算出其合理價格(收益還原法)。

舉例而言,如果要估計一台機器的合理價格,就可以從估計未來三十年這台機器可以產生的「收益」,還原即可(因為三十年後,機器可能沒有什麼殘值了)。對機器如此,對汽車、對飛機、對傢俱,甚至對人(如職業球員)也都適用這種方法,因為世上有那一樣東西能敵得過歲月的砂磨?幾乎所有的物品,包括人,都是有其壽命的,不論多久,幾乎都會老化、壞掉,所以,能使用多久?能創造多少收益?就成為了估計合理價格的基礎,這幾乎是判斷合理價格的鐵則。

但不幸地,這種鐵則對百分之九十九的物品都適用,只有一個例外,就是對房地產不適用,因為房地產(尤其是土地)不會隨著時間衰老、折舊、而不值錢。相反地,隨著時間愈久,它不但不會衰老與折舊,還會愈來愈有價值!就是因為具有這種特性,顛覆了經濟學的價格理論,它不再可以「收益」,或是收益還原法,來估計合理價格,因為,沒有任何一個人可以估算出房地產未來到底有多少年的收益(可能無限多年)?以及未來收益有多少(可能無窮大)?

因此,決定房地產價格的主要因素,就變成了「私有權價值」,什麼是私有權價值呢?簡單地說,就是一個國家的制度,「允許」人們對房地產可以主張多少權利。

舉例來說,中國大陸過去是不允許人們擁有土地所有權的,因此,房地產價格自然不高。但近年來逐步放寬人們對房地產的權利,例如農地已允許農民可以拿去抵押借款,或是以地作股參與企業經營;又如「經濟房」(類似台灣的國宅),以往不允許交易,現在已逐漸可以變成「商品房」,可到公開市場交易,這種開始保障私有權利的政策,才使房地產發生價值,所以自然造成房地產價格的飆漲,外行人以為是炒作所致,其實是因中共對房地產「私有權」政策的調整才是主因。

同樣地,過去四十年來,台灣是極度「保障」房地產私有權的,舉例來說,在許多地方,有最小開發土地面積的限制,所以常常導致許多小地主(畸零地主),由於極度受到私有權利的保障,自然會使其地價飆漲!

又如最近十分紅火的都市更新,常會遇到少數釘子戶不願配合更新,但在對私有權的極度保障下,自然導致這些釘子戶價格不斷攀高,所以,導致許多老舊的公寓,其價格已超過一○○萬元一坪(超過新屋),不是因為租金能力強,而是因為其私有權獲得了極度的保障。

當我們了解了這些例子,就可以知道,尤其在台灣,決定房地產價格的主要因素是「私有權價值」!可惜的是,對於選拔人才的國家考試,都是由幾乎完全沒有實務經驗的學者們出題,導致我們的土地估價師們,對於「權利價值」的估價能力十分薄弱,例如,使用權、地上權、開發權、租賃權、占有權、區分所有權,甚至更新權、繼承權等「權利」價值的估計方法多未能深入研究,只會使用「市價比較法」、「收益還原法」與「成本法」,結果自然導致其所估出的房地產價格和市價愈差愈遠,他們還不知問題何在?還常常跟著庶民們抱怨,房價為何愈來愈高?以及他們為何老估不準?

因此,如要正確判斷合理房價,千萬要知道,合理房價的主要影響因素,是「私有權價值」而不是「租金」或是「收益能力」。

判斷二:縱容私有權利就不會有合理房價

 

 

如果要讓房價合理,政府最重要的工作就是要限制私有權的範圍,如果不能限制私有權的範圍,房地產價格的飆漲必然會愈來愈嚴重。有些缺乏實務經驗的學者們,一方面呼籲要保障人民的私有財產權;另一方面又不斷地抱怨房價漲不休,這就是標準對於房價問題的外行,就像我們一方面縱容子女胡作非為;另一方面又抱怨他們老在外面為自己惹麻煩,這其實是相同的情況,縱容(私有權)自然會導致(房價)失控!

舉例而言,國家花了全體納稅人的錢建國宅、公教住宅,也改建了眷村,這些因特殊身份受保障,以便宜條件取得的房屋,可不可以出售呢?如果同意可以出售,則一方面會使有些人不勞而獲(漲價歸私);另一方面也會炒高了國宅與眷宅的價格,自然會造成即使興建再多的平價住宅,也無法解決住宅不足問題。

相對地,如果限制這些國宅與眷宅不得轉售,那麼國宅與眷宅的價格就沒有飆漲的機會。但事實卻是,我們一方面在最好的地方(包含信義計畫區、大安公園邊、大直重劃區、士林官邸特區)廣建國宅、眷宅,甚至公教住宅,然後以極優惠的條件出售給具有特殊身份的人,分配之後,還同意他們出(轉)售,如此的保障與縱容房屋的「私有權利」,我們哪有辦法讓住宅的價格不漲呢?

同樣地例子,對於空地、畸零地、持分地、無主地、公有地,對於老宅、舊宅、更新宅……我們不斷地去保障與縱容他們的「私有權利」,使他們可以不配合任何改建與開發,當然會導致都市中好土地的供給不足,也當然會導致都市中好房屋的數量愈來愈稀少,在土地供給不足,好屋數量稀少的情況下,房價焉能不漲?

我們也常可以看到,當政府拆一些老屋,計畫更新一些地區、或者是想多標售一些公有土地時,許多打著關懷社會弱勢旗幟的學者們,帶著學生們抗議、謾罵、抵抗,不斷地爭取對少數人「私有權利」的保障;但當土地及好屋供給不足,導致大多數舊屋品質每況愈下與好屋房價飆漲的時候,他們又出現了,同樣地抗議、謾罵與抵抗。

如果他們真的希望房地產價格能夠合理,增加土地與房屋的供給,不是一條必然有效的路嗎?他們應該協助「限制」,而非「縱容」私有權利的擴張,但他們卻常常不自覺地,成為保障私有權的打手,這種作法只會使房屋的價格不斷上漲,房價如何能合理呢?
判斷三:合理價格正確對象應是區位價值

 

 

為了抑制房價上漲,社會上有許多人呼籲政府要課豪宅稅,這種作法會對房價有什麼影響呢?基本上,這種作法不但不會有效果,還會違反建國理想。

舉例來說,如果一個「地區」的房屋,每坪行情只有三十萬元,突然在有些企業或個人的努力下,出現了一幢好房屋(豪宅),其價格一坪要賣五十萬元,我們應用什麼態度面對呢?許多人會將目光放在五十萬元的房屋上,抱怨它與打擊它,這種態度對嗎?錯了!我們應該將眼光放在三十萬元的房屋而不是五十萬元的房屋上,為什麼呢?

因為房地產講的區位(location)價值(區段價值),指的是「社會自然增值」,其理論基礎是,由於政府的投資,社會的進步,再加上眾人的努力,推動了全區段所有的房地產增值(社會自然增值)。

但重要的問題是,這種因社會進步所導致的增值(社會自然增值),指的是每坪三十萬元,還是五十萬元?而如果一個地區的「區位價值」是三十萬元,我們對於那幢五十萬元的房屋,要如何面對呢?是要處罰它還是獎勵它?如果處罰它,還會有人願意投入資金、人力與智慧去努力創新,與增加房屋的附加價值嗎?

因此,國父在民生主義中,多次提到這種因為「個人努力」所創造的價值,是不可以課稅的,要全歸努力創造的人所有,因為如此一來,人們才會努力創造附加價值,社會才會進步。但在目前社會中,我們是如何對待創新者?如何對待不斷冒風險的努力付出者呢?我們不但要多課他們的稅,還要處罰他們,這是多麼不正確的認識!

對於合理房價的判斷,不應將注意力放在少數的豪宅個案上,如果只有一、二幢好房屋出現,不但不應提高其土地與房屋稅賦,相反地,還應該給予獎勵,讓其所繳的稅賦要和附近低度使用的房屋相同,這才是政府估價(區位價值)的真正精神,也才是能給予低度利用土地壓力,以達到建國理想(地盡其利)的正確方法。

容我再嘮叨一次,建國理想中的「漲價歸公」,指的是將因社會進步所導致的增值,收之歸公;但對因私人努力所創造的價值,是完全不應課稅的!但目前稅務機關動輒以市價課稅,還要對好屋多課稅,顯然已經嚴重違背了建國理想。

如果仍然執意而行,會導致什麼結果呢?不但會打擊好房屋的供給,會減緩對不良房屋改建的速度,更重要的是會使不合理的稅賦轉嫁,反而會成為推昇房價的推手。

所以,對個別好房屋課稅、以市價課稅,都是對建國理想(平均地權)與房地產市場缺乏了解下的主張!過去二十年中,至少有二個財政部長因此下台,其原因並非是搬不動財團,而是他們對建國理想與房地產特性缺乏了解。
判斷四:市價比較法已成為房價飆漲的主要推手

 

 

當國家的房地產制度愈傾向限制私有權利時,人民擁有房地產的主要目的就愈能接近「使用收益」,以收益價值估計房價才有機會;相對地,當制度愈傾向保障私有權時,人民擁有房地產的主要目的就會變成「投資獲利」,而不再是「使用收益」,因此,對權利價值的評估,才是決定房價的主要方法。

在沒有估價師的時候,人們無法判斷房地產價格,只好採用「成交即市價」的方法,所以才會有所謂的「市價比較法」,但市價比較法本身就是一種會推波助瀾房價的方法,因為只要有新的成交就自然成為「市價案例」。

舉例而言,目前公有土地出售只有兩種主要途徑:一是公開標售;二是讓售。

就公開標售而言,如果有心人企圖炒作房價,他只要透過標售時出價,就可以「創造」市價案例。可怕的是,現在連國有財產局、市府財政局等政府部門在決定出售價格時,也動輒以市價比較法決定。更可怕的是,有些走火入魔的估價委員們,還要求一定要依據「最近」成交的「市價案例」估價,這些作法往往在不知覺中,成為帶頭推高房地產價格的推手。

其次,就讓售而言,由於讓售必須有一定的條件(例如已先租若干年),導致有許多弊案都是走讓售的路,先租後買,並且價格甚低,圖利買方,因此常被調查起訴。

但更可怕的卻是,因弊案連連,管理機構為自保,常將讓售土地以市場價格(甚至高於市價)出售,如此一來,自然導致主動哄抬價格的事實,不斷抬高的讓售價格不但使真正需用土地的人望之卻步(影響土地利用);也強迫購地之人不得不將高地價轉嫁,自然也成為哄抬價格的幫兇。

如果公有土地的管理單位,對於讓售土地,採取限制私有權利的作法,規定當使用目的達到後,仍須原價賣回國家(照價收買),則不但流弊自少,同時還可以使真正能善用房地產者,能以低價取得,充分發揮地盡其利的建國理想。但做的到嗎?

同樣地,政府興建了國宅、公教住宅,或眷宅,不論出租或出售,如果都要求當使用目的完畢時,必須原價歸還(大陸的農地直到今天,當使用者去世後都須繳回),這樣房價要大幅上漲的機會就會小很多,廣建國宅才有意義;但相反地,如允許他們轉售,則不但圖利了少數人,也會使新的具有特殊身份的人無屋可住,而不得不去市場上購屋,也會因此推高了房價。

因此,如果真正了解建國理想與要防止房價的不合理飆漲,政府部門在評估土地價格時,千萬不應有「市價比較法」的觀念,而應評估的是「區位價值」,讓人們知道,政府認為每一個地區的「區位價值」何在!這也是為什麼要建立估價師制度的真正目的。

還有一個不宜採用市價比較法的重要原因是,雖然所有人都企圖估計出一個「市價」,但市價卻是一個會時時變動而幾乎不存在的東西。為什麼呢?因為誰能告訴我們什麼是市價?土地塊塊有差,房屋間間不同,任何一筆交易成立都只是那一筆房地產的成交價格,與其他房地產關係不大,如果硬將不相干的交易資料拿來平均或比較,企圖得到一個「平均」市價,是沒有任何參考價值的!

根據統計學原理,當資料的差異性(variance)太大時,「平均數」(means)就失去了代表性,就不能成為任何分析的基礎(可笑的是,許多所謂的學者們還常拿著平均房價四處招搖),所以房地產「市價」基本上是一個不存在,也不具分析價值的資料。

最近,內政部認為只要房地產交易資料公開了,市價就可以知道了,其實,即使資料公開了,因為房地產的個別差異性太大,市價還是無法出現,即使硬掰出一個「市價」(平均價格),要做什麼用呢?也能做什麼用呢?

如要課稅,政府估價的標的應是「區位價值」(社會自然增值),任何房地產的價格如果超過「區位價值」,就代表著風險,這種風險由地主自己承擔,好處是,即使當房地產市價大幅漲跌,但以課稅為主的「區位價值」卻不會受影響,而超過區位價值的部份,本為私人所創造,政府當然不應打擊,也不應課稅,那才是合理房價的正確思維。

所謂「本來無一物,何處惹塵埃?」如果大家都只將注意力放在少數房屋的成交案例上,我們就會被不存在的市價綁架!相對地,如果我們將注意力放在「區位價值」上,則個案的成交價格,只會是媒體炒作的話題,它並不會影響我們的政府課稅或任何民間的投資行為。

忘掉市價吧!在台灣目前對私有權保障愈來愈強烈的趨勢下,與其去判斷合理房價,不如快速擁有房地產所有權,因為私有權才是一切投資獲利的基礎,祝大家投資順利!

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為展現政府打擊房地產投資的決心,金融主觀機關不斷祭出新的政策,以寄望在緊縮房貸的壓力下,可以制止房地產投資炒作的歪風;但是根據了解,房貸是銀行的主要業務,對於一些金融打壓的政策,實際上只能”視情況”來彈性回應,緊縮成效恐不如預期。

部分銀行未配合央行政策,最近開始要求房貸戶必須提出舊屋出售證明,如果半年內未出售舊屋,房貸利率可能被調為投資客等級;銀行也會視房貸申請人配偶和保證人名下房屋狀況,評估是否為投資客。一般來說,投機客的房貸利率會比一般房貸高出至少0.25至0.5個百分點。

舉例來說,為了避免有投資客以換屋為由,要求申請第二棟房貸,行庫會請申貸人提出出售證明,表示確實有換屋需求。此外,銀行擔心投資客胡亂開高價,事後再表明未成交,因此如果客戶被懷疑是投資客,銀行可能在合約中加入「半年內舊屋須成交」的規定,如果到時間舊屋未能出售,銀行有權把利率及成數調整成投資客等級。

但是根據住展企研室調查,實際上多數行庫恐怕難以配合。首先,民眾申請第二棟房貸,如果跟不同銀行申請,受申請銀行不易查核是否為第二棟;再者,在目前景氣下,委售房屋半年未售出是很普遍的事,行庫是否有人力,能夠實際去調查已放款的房屋,是否在半年內售出。

況且,如果該房貸戶向來繳息正常,屬於銀行的好客戶,站在銀行的立場,犯不著為了一時的政策,而去開罪一位好客戶。景氣變化多端,2008年金融海嘯時,救市方案沒有停過,而今時空轉換,不到兩年的時間,馬上又變成要打壓投資;但是客戶與銀行的往來關係,卻比這些變化還要長久,銀行何必因為短暫的現況,而去得罪客戶呢?

更實際面來看,銀行是否具有這些查核人力,也是一大問題,大約只能用抽查方式執行,其嚇阻作用恐怕大打折扣。更何況,依目前銀行電腦系統,應該是無法篩選出貸款戶”是否售出”,必須要使用人力一筆筆地毯式調查。即便有些銀行採用”切結書”模式,即便客戶違約,只要是正常繳款的客戶,恐怕銀行也是不容易以此走向法律途徑,而與客戶對抗的。

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銀行業者為了避免在度發生之前逾放比過高的問題,放款時對貸款人的條件審核趨嚴;再加上整體策略都已逐漸傾向緊縮貸款,因此想要申請全額貸款的機很低,即便是向建設公司購屋,由建設公司整批向銀行申請額度較高的貸款,可貸額度都不易超過八成。更何況在申請貸款時,銀行除了要審核每月還款能力之外,還會要求借款人提供存款資料,所以沒有存款的借款人,也是會被列入高風險族群。因此建議還是要有足夠自備款時再來購屋比較妥當,免得最後因為貸款下不來得要放棄購屋,白忙一場。

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當所有的新聞媒體都在報導,房地產520檔期,北市豪宅開出每坪215萬新高價時,你是否覺得,「擁有自己的窩」這個夢想離你越來越遠?
看看東京、紐約等國際城市,市中心的房價比台北更高,但是上班族們依然能夠擁有自己的房子,生活品質也不因高房價而打折,就是因為他們習慣住宅區與商業區分離,選擇落腳在市中心外圍第一圈、交通時間三十分鐘之內,不但房價可親,甚至擁有更優質的環境與空間。

國際城市居住新觀念 經濟購屋第一圈

 

 

世界各大城市之中,東京的人口密度可謂數一數二,但是你在谷、新宿、目黑看到的上班族,其實他的家可能在地鐵車程30分鐘以外的地區,因為市中心商業程度太高、太壓迫,他們寧願每天來回花上一個小時以上的時間,只為換到看得見藍天綠地的自在環境。

 

 

而國際大都會的紐約也有相同的場景,通勤火車上,常可以見到家住紐澤西、工作在紐約市的上班族……。遵守購屋第一守則:房屋相關支出不應超過收入六分之一,不追求市中心的高房價,讓他們少了壓力,多了生活的餘裕。

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水岸住宅由於景觀稀有,房價具有保值價高優勢。中信房屋調查台北高雄水岸住宅發現,台北大直地區部分面河住宅一坪二百萬元都買不到,但水岸住宅濕氣重可能須注意。

 

中信房屋副總經理劉天仁表示,大台北地區因為有淡水河系、基隆河系、新店溪等貫穿,河岸景觀資源特別豐富,建商大力推案包裝,河岸景觀住宅售價明顯水漲船高。

 

劉天仁說,最近大台北地區主要河段景觀住宅房價都創歷史新高,行情最高的當然為明水路到樂群一路大直大彎段的基隆河岸景觀住宅。地段上近美麗華商圈、永安國小學區、內湖捷運線外,白天可看松山機場飛機起落,晚上更可欣賞台北一○一大樓及萬家燈火夜景,最受購屋者青睞。

 

劉天仁提醒消費者,靠湖邊或河岸第一排的房屋因受環境影響,附近濕氣會比其他產品較重,若再加上東北季風一吹,帶來的濕氣、水氣,往往會為房子帶來部份負擔,在擁有湖光美景的同時,住家保養也是必須定期維護的功課。

 

【台北訊】消費者如何掌握好房資訊,房仲建議找三類貴人相助。先透過房仲協助挑選適合物件;多認識銀行人員,可掌握銀拍、法拍資訊;三與大樓管理員互動,取得第一手買賣消息。

 

房市持續熱絡,如何才能買到超值屋,永慶房仲集團研展室協理黃增福建議,房市和股市一樣,「買在初升段」是亙古不變獲利哲學。

 

因此,買房就應該及早介入剛要發展的區段或即將崛起的新興工具,諸如具發展潛力的重劃區、重大交通建設即將啟動的土地,以及政策法規可能修正過關受惠的物件,畢竟,搶攤處女市場,不僅選擇性多,價位又平民化,很容易買到「俗擱大碗」好貨。

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賣屋有兩種稅要繳,土地部分是土地增值稅,依據買進和賣出時間點的公告現值課稅,可以請房仲業幫你免費代算;房屋部分則是繳交交易所得,這部份分別依所在縣市之不同有四個標準有可查詢,例如台北市為房屋評定現值之29%,高雄市為房屋評定現值的19%,新竹市、嘉義市、台南市等省轄市,為房屋評定現值的13%,縣轄市為房屋評定現值的10%,鄉鎮為房屋評定現值的8%,最特別的是"準直轄市"(台北縣、台中市)為房屋評定現值的8%。賠售房屋的話,就可以申報財產交易損失,詳細內容,可參閱住展房屋網內容。

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青年成家購屋 優貸2萬戶

行政院院會昨聽取經建會報告健全房屋市場方案,會後宣布今年辦理的青年安心成家方案,有關補助購屋貸款部分,將增加一萬戶,合計辦理兩萬戶。


行政院長吳敦義在聽取方案後指示,為消除民眾不安與疑慮,內政部應會同經建會及新聞局,「儘速研訂廣宣計畫及說帖」,就該方案措施內容分為「立即可執行」及「逐步推動」的中長期措施兩類宣導,適時對外界溝通說明,他說,其中「立即可執行」的措施,應加速並快速宣導,以迅速回應社會期望。


無殼蝸牛:圖利建商 無助庶民


不過,在行政院外,來自崔媽媽基金會、綠黨、都市改革組織、三鶯部落等抗議民眾,他們高呼「健全房市,只找建商、沒有市民,健全個屁」,反對行政院通過新修正的健全房市方案,現場抗議人士不乏年輕族群。


無殼蝸牛聯盟發言人彭揚凱表示,政府要健全方案,卻沒有找受苦於高房價的民眾、勞工、社福、弱勢團體,反而與因高房價獲取暴利的六大建商「悉心請益」,簡直是「請鬼拿藥單」,立場偏頗。


有關「健全房屋市場方案」中被劃規為「立即可執行」的重要措施,經建會指出,其中包括照顧中低收入戶有「整合住宅補貼資源實施方案」,租金補貼每戶每月最高三千六百元,今年計畫辦理二萬四千戶;購置住宅貸款利息補貼,優惠貸款額度最高二百二十萬元,今年計畫辦理一萬戶;修繕住宅貸款利息補貼,優惠貸款額度最高八十萬元,今年計畫辦理五千戶。上述辦理戶數內政部經檢討後,必要時得酌調。


此外,辦理照顧新婚或育有子女家庭的「青年安心成家方案」部分,提供輔購住宅貸款利息補貼及租金補貼,包括租金補貼每戶每月最高三千六百元,今年計畫辦理一萬五千戶;前兩年零利率購置住宅貸款利息補貼,優惠貸款額度最高二百萬元,今年計畫辦理二萬戶,比之前規劃方向多了一萬戶,如果不足所需,行政院裁示,必要時也可酌調。


「立即可執行」的措施還包括興建機場捷運林口A七站區周邊、東北角福隆澳底等地區平價住宅、建立不動產保障機制等,將於一至三個月內由相關部會提出具體作法;而預計期程超過六個月的「逐步推動」政策,也將依進度對外說明。

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