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01.02.12     
鎖定頂級客 高市地價 2年飆漲4成

豪宅每坪達40萬 6成是外地買家

高雄市原本就是生活機能完善的直轄市,雖近幾年人口成長趨緩加外移,房價卻未下跌,業者表示,近2年高雄市土地漲幅逾4成,導致新成屋價格高,市中心每坪約16萬元,是中古屋的2倍,民眾不買單,建商改推高總價豪宅,鎖定頂級客層,一般民眾只能轉往推案價格較親民的區域,如鳳山等地。

房市多頭8年,高雄土地價格也跟著起舞,永慶不動產中南區副總經理楊政曉表示,高雄土地價格2年來平均漲4成,以高鐵高雄站為例,2年前土地每坪30~35萬元,現在每坪45~50萬元。東森房屋高雄大豐加盟店店東吳國隆表示,市中心地價甚至上漲逾5成,推案價跟漲,新成屋去年漲幅2~3成,每坪11~18萬元,豪宅成交價每坪更達30~40萬元,但屋主逾6成為北部、中部的外來客,高雄在地人接受度不高。
楊政曉表示,新成屋價格高,當地民眾不買,建商便推大坪數高總價產品,主打豪宅客,加上近5、6年新成屋供給量少,每年約4000件,一般民眾選擇性少,只能買每坪7~11萬元的中古屋,或轉往鳳山、仁武、鳥松等原高雄縣市的交界處,購買開價較親民的新成屋。

肥了地主和建商
針對土地飆漲問題,政治大學地政學系教授林左裕建議,政府應從基本稅制開始改革,不論住宅、土地都應走向實價課稅,目前土增稅以土地公告現值課徵,但年初買、年尾賣,同年土地公告現值沒變,地主先賺一筆,建商再將成本墊高,對民眾不公平。

捷運難帶動房市
捷運是高雄房市另一個問題,天時地利不動產總經理張欣民表示,高雄捷運可說是無法帶動房市的「失敗案例」,因高雄民眾習慣騎摩托車、開汽車,乘坐人次不夠多,導致捷運站周邊人潮有限,買捷運站周邊店面想當包租公的民眾,不少被套牢。林左裕表示,高雄人口密度比台北低很多,且因高雄捷運僅為「十字」,很多民眾出站後還要轉車,接受度不高,應把捷運路線拉長到工作人口密集處。

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01.02.12  
節省土增稅 把握黃金30天

101年全國土地公告現值平均調幅達8.65%,售地者的土地增值稅負也會連帶上升。不過,跨年買賣土地者,還有省稅機會,只要把握黃金30天,儘速在1月30日前辦妥移轉申報,即可按較低現值課徵增值稅。

土地公告現值是政府課徵土地增值稅的基礎。內政部已經公告,101年全國土地公告現值調漲幅達平均達8.65%,其中漲幅最大分別為新竹市、台中市與新北市,其土地公告現值調漲幅度都超過10%。

地價高的雙北市,對土地增值稅也最敏感。101年台北市各行政區調幅相當接近,在8%到12%之間,信義區調幅最高,達11.08%。

新北市各區調幅差距就很大,101年漲幅最大的是蘆洲區的18.61%,永和、新莊漲幅也超過18%,五股、三重、中和漲幅超過15%,這幾個地區要特別注意土增稅稅負問題。

依據土地稅法第30條規定,土地所有權移轉,申報人在訂定契約之日起30日內申報,可以訂約日當期公告土地現值為申報移轉現值,課徵土地增值稅;逾訂定契約日起30天申報者,則要改以受理申報機關收件日當期的公告土地現值為課稅基準。所稱「訂定契約之日起30日」包括訂定契約之日。

財政部提醒,去年12月底訂約出售土地者,最遲至今年1月30日前向稅捐機關申報,即可按去年較低公告現值繳納售地的土增稅,對售地者較為有利;跨過1月30日以後申報者,因需改按今年較高的公告現值課稅,稅負也會上升。

以甲為例,100年12月31日與乙訂約出售土地,訂約日(100 年)當期公告現值每平方公尺6萬元,101年1月1日調漲為7 萬元,甲若想以100年公告土地現值每平方公尺6萬元來計算應納土增稅,就必須於訂約日起30日內,即101年1月29日(含)以前,向稅捐處提出土地移轉現值申報。由於今年1月29日為星期日,財政部說,可順延一天,至1月30日(星期一)為止。

財政部提醒民眾,申報移轉現值時,需注意出售土地的新舊公告現值漲跌情形,101年土地公告現值不漲反跌的地區,延至1月31日以後辦理移轉申報者,反而會比較省稅。

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12.30.11      聯合報
國壽「買樓王」興富發「買地王」

今年商用不動產交易熱絡,全年交易金額達1251億元,創近年來新高。高力國際統計,國泰人壽今年共砸下255.8億元獵樓,勇奪買樓王;買地王則為興富發建設,總購地金額近90億元。

高力昨天發布全年度房市報告,董事總經理劉學龍表示,今年商用不動產市場的特性是有多檔REAT(不動產資產信託受益證券)與REITs(不動產投資信託基金)清算標售,推升整體成交金額,似乎是「不動產證券化的終結年」。

高力統計,今年商用不動產的交易量高達1251億元,年增14%,創2007年以來新高。不過,受到政府打房政策影響,今年土地交易金額僅1351億元,較去年縮減近4成,且前十大交易金額案例有一半發生在最熱絡的年初;但隨政府不斷拋出奢侈稅等政策,土地交易狀況也受影響。

劉學龍指出,今年商用不動產的標售總金額,首度超越一般議價買賣方式,為一大特色;其中又以壽險業最愛買,全年砸下近600億元,買進33件,占整體交易金額的48%。國泰人壽買入的金額稱霸同業,投入金額約255.8億元、購入8件商用不動產物件,遠超過以135億元居次的富邦人壽。

而全年的土地交易,以建築開發業為主要投資者,全年砸下691億元、買進77件,占整體交易金額的51%。購入最多土地的建商為興富發建設,總金額近90億元,其餘分別為遠雄、國泰、豐邑及潤隆等建設公司。

劉學龍說,明年商用不動產將面臨多項挑戰,包括全球經濟情勢不穩,部分業主考量縮減承租面積,甚至想遷移至租金較便宜的商圈;而國內商用不動產則因租金成長緩慢、售價卻不斷攀升,壓縮租金投資報酬率。最大的考驗就是政策走向,由於「實價登錄」已過關,市場籠罩「實價課稅」的疑慮。 

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12.30.11      經濟日報
豪宅買盤急凍 賣方惜售

 受到歐美債信危機、奢侈稅和打房政策頻頻的影響,台北市豪宅市場的買盤急凍!最新調查發現,12月份賣方委託銷售量,已創下今年來新低、只剩下年初高點的4成;展望2012年,業者預估豪宅價格將出現3至5%的修正空間。

 永慶首席房產顧問葉國華表示,台北市頂級豪宅市場2011年的表現,呈現開高走低。不過,從市場供需結構發現,除市場利空氣氛瀰漫,造成買氣觀望外,頂級豪宅屋主紛紛「惜售」,導致供給量大減,才是這波量縮的主因。

 永慶豪宅事業部統計,近月來台北市高總價豪宅新進委託銷售量,不斷下滑,12月新進委託銷售量,更創下今年來新低。與年初3月高點相較,差距高達40%。

 葉國華表示,這顯示房市氣氛不佳,許多豪宅屋主不願被課徵奢侈稅、或被買方過度砍價,因此改採停、看、聽觀望態勢,使得委售意願明顯下滑。

 另外,買氣不振,供給相對大幅減少,使得目前頂級豪宅供需並未失衡,雖12月交易量仍處低檔,但平均單價達每坪111.5萬元,未有明顯下跌;不過,如果短線量縮格局持續,那麼2012年不排除頂級豪宅將面臨價格下修。

 業者估計,即使下修,也只有3至5%的合理修正空間。

 葉國華表示,奢侈稅開徵後,台北市頂級豪宅市場中的主要客源,屬於長線持有的「資產配置」持有動機佔成交比重,不斷攀高;反而短線進出客源已不多。  

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12.30.11      經濟日報
2012年REITs登房市主流

 高力國際昨(29)日公布2011年第4季商用不動產季報和2012年市場展望,董事總經理劉學龍直言:「2012年商用不動產市場受到全球景氣疑慮影響,將會多空交錯。」2011年全年商用不動產總成交額已突破1,251億元,預期2012年要超越,並不容易。

 至於國內外法人最擔心的是實價課稅問題,劉學龍建議應先有配套、才能談課稅,以利和國際接軌。

 劉學龍指出,2011年商用不動產市場新興崛起的主力,為不動產投資信託基金REITs;展望2012年,直接投資(Direct Invest)市場將因租金不易上衝、租金報酬率攀升機會不大,使得投資風險相對增加,可是REITs卻相對足以避險,可望取代直接投資不動產的市場,成為明年房市新主流。

 劉學龍透露,已有外資組成1檔最新的REITs,準備進台灣「掃貨」;由於以往住宅市場一枝獨秀的情況,將在政策打擊投機炒作下,不復重現,因此商用不動產可望引領2012年房地產市場的風騷。

 另外,明年政府可望扮演最主要的賣家角色,多項大型的地上權開發案或招標案,將陸續釋出,屆時可望成為龐大游資競逐的新戰場。

 分析2011年商用不動產市場的主要買家,高力國際研究報告指出,金融保險業仍穩坐榜首,總共收購金額達240億元,佔總交易金額67.62%。

 至於2011年全年的土地交易總額,達1,351億元,但較2010年減少39.25%。

 主要買家為建築業。

 興富發建設以全年收購90億元的土地、佔比13%,勇奪年度最大買家榜首;遠雄建設以61.65億元,排名第二;國泰建設買地則達43億元、排名第三。台中豐邑、興富發吃下的上市公司潤隆,分別排名第四、第五。因此「泛興富發集團」兩家公司,至少砸下124億元收購土地,為年度最大買家。

 在土地市場單一金額最大收購手筆排名方面,2011年則由知名私募基金豐泰地產,以香港商紀鴻、香港商仲彩、香港商耀高3家公司名義,以77.67億元、約每坪900多萬元,買下宋燈山家族等人位於敦化南路二段遠企大樓旁863坪土地。這也是2011年,外資法人大手筆收購土地的首例。

 展望2012商用不動產市場,劉學龍指出,低利環境不變、投資人現金滿手,都是利多;至於利空挑戰,則難免面臨全球經濟及股市不確定、租金收益低及市場預期政府採取「實價課稅」的疑慮。  

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12.30.11      經濟日報
鄉林打品牌 明年推案300億

 鄉林建設(5531)董事長賴正鎰昨(29)日表示,2011年房市走勢可謂開高走低,展望2012年,總統大選和政策將是牽動房市的最大關鍵。不論藍贏或綠上,最快都要等到第4季房市,景氣才會回升。

 不過,對於有品牌價值的大型建商,衝擊相對有限,鄉林已訂出明年推案量目標將達300億元。

 賴正鎰表示,除了選舉牽動兩岸政局、民眾購屋信心,影響房地產市場榮枯之外,明年7月會正式實施實價登錄制度,使得台灣進行50年最大房地產稅制改革、實施奢侈稅和實價登錄後,房地產市場可望出現大洗牌。

 預期建築業將會朝向兩極化,大者會恆大、中小型建商則會傾向縮手推案;而且,建築業會逐漸走向薄利時代。

 賴正鎰指出,鄉林已準備在市場面臨洗牌之際,正式實施「不二價」制度。以往鄉林曾在若干個案採取過「不二價」,明年市場變革後的環境,將更能夠突顯出好的大型建商品牌價值。

 至於今年鄉林要怎麼發放年終獎金?賴正鎰則表示,歷年來都是看EPS多少、年終獎金就幾個月;今年估計鄉林EPS大約2元多,因此年終獎金平均是一般員工2個月,優質者則有4到5個月。

 鄉林進入完工入帳高峰,雖昨天受大盤疲弱拖累,收在平盤23元,但前3季EPS已1.71元,優於去年同期的1.54元;前11月累計營收達47億餘元,較去年同期成長達1.11倍。

 惟部分個案認列進度仍受奢侈稅影響、進度會延後到明年入帳,因此業績和今年1月的法人期待,有些落差。

 鄉林計劃2012年大舉推案300億元,包括台北市和新北市約7至8成,台中市約2至3成。

 台北淡水佔地5,000多坪海景景觀住宅案,北投佔地2,000坪溫泉養生渡假住宅,將是明年重點大案。另外,都市更新案有台北都會區20多處,同步進行整合。

人物專訪-賴正鎰:大陸將是鄉林最大重心

 鄉林建設董事長賴正鎰昨(29)日表示:「鄉林明年啟動雙核心、雙引擎策略,台灣、大陸3年後推案目標1,000億元。」中國大陸將是鄉林集團的最大重心。以下專訪紀要:

 問:2012年全球景氣出現反轉,鄉林要如何因應變局?

 答:基本上全球景氣蒙上陰霾之際,亞洲市場、尤其是大中華地區永遠都是市場經濟的引擎,未來20年經濟表現往上攀升的趨勢不變,因此毋需太過悲觀。

 不過鄉林集團將不受影響影響,2012布局大中華市場的腳步會加快,並以中國大陸、台灣為雙核心、雙引擎,建構不動產開發、涵碧樓酒店、商場、購物中心和酒店式公寓的綜合開發項目。我的目標,是3年後大陸投資開花結果,目標推案1,000億元。

 問:對於2012總統大選後的執政團隊,有哪些建議和期許?

 答:我對於新政府,不論藍綠,都有些期待。

 第一是希望開放陸資來台投資的項目,並且從現行正面表列、開放到負面表列。

 第二,有關陸資來台投資不動產的「五四三」規定,建議放寬為「七六二」,即比照外資法人和外國人在台灣申請貸款可達7成、每年在台停留時間延長到6個月、2年內買賣移轉比照奢侈稅予以課稅。

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12.30.11      中國時報
預售推案避大選 2012上看1.2兆

 為避開總統大選干擾,今年第4季多數預售案推案時點向後遞延,住展雜誌推估,2012年全年推案上看1.2兆。鄉林不動產研究室及全台主要都會建築公會巿調單位調查,今年雖受政府打房影響,台北巿推案量銳減,但全台推案量仍達8615億元,較去年8031億元小幅成長7.3%,推案量主要集中在五都,顯見五都升格對區域房巿帶來不小的「資源化學效應」!

 展望明年,房地產有無可能「龍」騰虎躍?多頭部隊之一的鄉林集團董事長賴正鎰看法保守,認為房價不可能再如前幾年般大幅攀升。

 賴正鎰說,歐美債風波,短期內難以獲得解決,加上國內總統大選干擾,讓房市飽受壓抑,其中最大不穩定因素仍然是兩岸關係,預期如果藍營勝出,兩岸關係可保持穩定,重大政策仍持續推動,預估選後就可回歸市場基本面,建商可望在上半年就會紛紛推案。

 反之,若綠營勝出,賴正鎰認為,原本兩岸政策恐將重新檢視,兩岸互動再回到「觀其言、察其行」階段,陸客自由行、陸資來台及兩岸投資保障協定都可能受到影響,但預期影響也不會太久,最慢到第3季7月以後就會陸續回歸正常,因從奢侈稅後的房市壓抑長達一年,預期7月過後應會有一波反彈,屆時,新推案也將漸漸登場。

 依各縣巿建築公會巿調單位、鄉林不動產研究室等調查,受政府打房影響,原本房價較高的台北巿推案量銳減,新北巿與高雄巿推案大幅成長,2011年全台推案量8615.8億,較去年成長7.3%,五都中,唯有台北巿推案萎縮,年減51.3%,反觀前幾年巿場平靜無波的高雄巿卻異軍突起,推案量逾千億,達1512.9億,年增63.5%,就增幅分析,排名第二的是新北巿的22.8%,總推案金額達2035.9億。

 住展雜誌研發長倪子仁指出,展望明年,巿場須留心餘屋賣壓增加,牽制預售屋市場,去年北台灣的平均銷售率在4成至4成5之間,在未來幾年內建商大量交屋期間,未賣出的新成屋賣壓,將對預售屋市場有一定的影響與牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區,包括林口、三峽、淡水,及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊,加上竹北市,餘屋賣壓是否有效消化,成為影響該區房市發展的重要因素。  

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12.30.11      蘋果日報
彭淮南:奢侈稅上路 房市持穩


房貸、土建融餘額增幅創波段新低 大台北交易急凍

打房收效
奢侈稅與景氣降溫雙重夾擊,房市提前步入寒冬,日前中央銀行公布全體銀行11月房貸餘額年增率僅3.9%,創26個月來新低。建商的土建融資餘額年增率為13.84%,也創17個月來低點,房市調控效果持續發酵,民眾在房貸利率與投資理財方面都須因應新局。

央行總裁彭淮南說:「奢侈稅上路後房地產市場有穩下來,房產市場穩下來有助於金融穩定,營建業朋友告訴我,他們也希望房產市場穩定,比較好做生意。」
11月房貸餘額為5.258兆元,月增48億元,但是8大公股行庫單月承作「青年安心成家方案」就高達126億元,若扣除政策性房貸挹注部分,房貸餘額恐將不增反減,且奢侈稅上路以後,大幅削弱投資性需求,自住客逐步重回購屋主力。

自住客返購屋主力
5大銀行11月新承作「青年安心成家方案」為105億元,月增11億元,整體新承做房貸平均利率為1.888%,幾乎與上月持平。
在建商土建融資餘額方面,11月為1.383兆元,月增58億元,行庫主管表示,由於建築貸款是按工程進度撥款,一般施工建案耗時約3年,預估土建融資餘額將繼續成長,但從年增率來看,趨勢已有下滑跡象,特別是隨著新屋供給陸續釋出,可望讓房價異常飆漲的地區,重回正常軌道。

「年底交屋潮再觀察」
央行經濟研究處副處長陳一端說,最近房市交易確實比較清淡,另因為去年基期較高,大台北地區11月買賣移轉棟數降幅較大,而今年12月是否會有年底交屋潮的季節性因素,則還要再觀察。
至於央行連續兩次的理監事會議維持利率不變下,確定今年上半年利率逐步回升態勢將暫時止住,加上目前存款利率偏低,預料少數銀行推出「新台幣加碼優惠」將成民眾投資理財的新寵兒。

台幣高利定存吸金
據了解,台銀1年期定儲固定利率目前為1.38%,在前波金融次貸風暴時,同天期利率最低一度來到0.795%,讓許多靠存款利息過活退休人士馬上面臨利息縮水的窘境,而隨著央行連著5次升息,1年期定儲利率也才逐步回升至目前水準。
由於台幣定存是最保本投資方式,市場一些人憂心如果明年上半年景氣進一步惡化,難保央行不會進一步降息,在利率未來看跌機率存在下,一些投資人勢必會搶進台幣高利定存商品,先行鎖住未來利率。
目前推出台幣高利定存的業者有限,包括遠東商銀「階多利」定存高利專案,遠東商銀副總楊瑞芬指出,整個活動會延續至明年2月底。另外還有新光銀「加碼有利」,星展銀的雙高利定存等。
銀行主管也建議,歐債衝擊,短期內不易解決,全球金融市場可預期未來難逃可能的大幅震盪,投資人心態宜轉趨保守,建議以抱現金為最大原則。  

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12.30.11      自由時報
明年經濟面臨三低一高房市隱憂

2012年即將到來,住展雜誌預測,推案量持續上揚,雙北市房價持平走勢,且餘屋賣壓增多,可能衝擊到預售市場,不過,台灣經濟明年面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」,將是房市最大隱憂。

住展雜誌研發長倪子仁指出,受到政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房,加上歐債風暴衝擊,2011年房市推案量轉趨保守,但2012年推案量將增加到1.2兆元。

倪子仁認為2012年房價漲跌互見,不過,雙北市房價持平,台北市南港、大同與萬華區,明年將出現補漲行情,預估漲幅約一成。新北市補漲地區將出現在新莊、中和、汐止、深坑及五股等,預估漲幅也在一成之間;台中市七期新市政中心推案雖熱絡,但房價要再攀高的機率並不太大,以個案表現為主,惟中科附近,明年有太子建設的百億大案帶動,將出現補漲空間。

另外,高雄市房價也是以高檔盤整的成分居多。另,預見從明年第一季起,豪宅案將再度成為房市焦點再領風騷。此外,預期利率依舊是走平或走低,在通膨的影響下,可能增加購置不動產的意願。

2011年商用不動產大放光芒,預期2012年大財團依舊看好這部分,在壽險業者只進不出的操作策略之下,可能還有成長空間。

隱憂部分,餘屋賣壓增、牽制預售屋市場,去年北台灣的平均銷售率在四成至四成五之間,偏低的銷售率,在未來幾年內建商大量交屋期間,未賣出的新成屋賣壓,將對預售屋市場有一定的影響與牽制力。  

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