大台北區名豪宅

在亞洲的日本東京，是從過去老舊都市景觀中，在政府妥善規劃下一點一滴蛻變成為亞洲新興的創意城市，以大家都熟悉的六本木中城(TokyoMidtown)為例，由三井開發委託日建設計事務所規劃，利用防衛廳2000年搬遷後騰出來的10公頃土地，創造出六本木的新地標。同樣的，由日本知名建築師安藤忠雄以服裝設計師三宅一生的設計風格而打造的21＿21DESIGN SIGHT建築，也讓全球建築產業感受到日本建築美學上的創意。

而距離東京30公里的橫濱市(よこはまし, Yokohama)，原本就是一個濱海的都市，跟著東京腳步快速發展，不過，在45年前的1965年時代，橫濱市的建設單位以未雨綢繆的心態著手規劃一塊更鄰近海港的都市開發計劃，經過都市規畫與地政等所有相關專家努力下，初步完成了發展新都市的構想，1981年還為了這個新市鎮的開發舉行徵名活動，後來以「港未來21」(みなとみらい21, Yokohama Minato Mirai 21,簡稱MM21)定名，並於27年前的1983年開始建設這個新都會區。

帶領日本旅遊團已經有10多年領隊、導遊經驗的小林說：「我們跟觀光客介紹的時候，都會以橫濱(Yokohama)、新橫濱(Yokohama Minato Mirai 21)的名稱來向觀光客解說。橫濱是日本最早國際化的城市，因此在元町附近可以看到許多歐式建築。此外，橫濱的中華街也是全日本最大的中國城。

新橫濱的拉麵博物館、關內的咖哩博物館、山下公園、八景島等都是著名的旅遊點。」一位在橫濱地區居住長達20年的華僑黃顯華表示，「過去大家所瞭解的Yokohama，和現在的Yokohama Minato Mirai 21有很大差異。YokohamaMinato Mirai 21是一個全新規劃新市鎮，在這個區域裡，電纜是地下化的，汙水處理是地下化的，這裡的道路、種樹、建築、商業區、遊憩區……等，都有很嚴格的規定。如果用台灣角度來看，就像是信義計畫區啦！只不過，信義計畫區沒有靠近海港，而Yokohama Minato Mirai 21多了水岸景觀條件。」

黃顯華興奮地補充說道，「當初，我們因為手中資金不多，而這個新發展城市還沒有很具體規模的時候，我們在這個區域用很便宜的價格買下了1戶房子，現在，區域發展已經相當完善，房價已經漲了5倍囉！」

現在的「新橫濱」，經過27年的淬煉，已經是一個擁有捷運系統、快速道路、大型商務中心、遊憩休閒中心、5星級飯店等完整規劃的新市鎮，一位在日本念書的台灣留學生張瑜玲說：「現在，みなとみらい21地區房價已經很貴了，像是信義計畫區一樣呢！」她說，1983年起，橫濱港邊著手了大規模的「港未來21」市區建設計畫，目前所看到的日本最高的Landmark Tower，CosmoClock 21，Queen's Square以及造型像帆船的Intercontinental Hotel等，都形成了橫濱地標。2004年「港‧未來線」捷運通車後，由橫濱到東京澀谷的交通更方便，也帶動了這塊區域的加速發展。

其實，從日本「新橫濱」新市鎮發展的例子，可以聯想到在台灣的淡海新市鎮，也有這樣的機會。台北縣長周錫瑋對於淡海新市鎮的開發相當積極，在他的「淡海新藍圖」中，「淡水河北側沿河平面道路」是他極力推動的地方重大交通建設，這條在淡水河北側的快速道路，將可以解決現在淡水地區塞車之苦，這是周錫瑋在地方交通建設的重大政績。

當然，一個新市鎮的開發靠地方政府是絕對不夠的，所以，在中央的規劃裡，淡海地區「捷運淡水延伸線」，目前也已經進入規劃與即將動工的進度中。這是對淡海新市鎮未來發展最直接也最重要的2項重大交通公共建設，至於其他的公共建設，則還有從三芝經淡海到北投全長約19.8公里的「芝投公路」，這條快速道路可以銜接大度路、洲美快速道路直達台北市。還有行政院答應規劃的「淡江大橋」，可以連結淡水老街跟八里通車動線，未來可以直接通往台北商港以及桃園機場。

淡海新市鎮的重大交通建設發展，與日本橫濱「港未來21」的歷程其實是相當接近的，許多相似的歷史軌跡都可以讓台北縣政府借鏡，當然，中央政府則更關心日本重大公共工程發展與新市鎮開發的相關影響。

而在新市鎮的開發前、開發中、開發完成後的房價變化，才是值得一般民眾注意的事。而在台灣，淡水、淡海的發展模式與日本橫濱有著異曲同工之妙，淡水鎮過去是一個海灣的小鄉鎮，隨著公共建設的開發以及政府規劃淡海新市鎮的努力，整個區域的發展歷程正在步入「橫濱」與「新橫濱」的前進模式。
大量的公共建設投入，將帶動淡海新市鎮未來的發展，台北縣長周錫瑋計畫將八里、淡水一帶提升為「台北國際海洋門戶」，日後成為台灣最前衛的海洋新都心，在這塊面積1756公頃的淡海新市鎮土地上，投入1478億元開發經費，進行整區的基礎建設，包括人車分流道路系統、公園綠地與河道配置、涵蓋電力、電信、用水、汙水與垃圾處理等，未來區域內還有11公頃的文化創意園區、13287坪休閒專區、5星級飯店等等。

根據房地產過去的歷史與經驗，公共建設的投入與開發，都能夠帶動區域房價的上揚，看看台北市大直基隆河的「截彎取直」之後，大直重劃區的房價，已從當年每坪60萬元開始起跳，到如今每坪150萬元行情，已經是被買方接受。再看看台北縣的土城、中永和、台北市的內湖等地，因為捷運通車之後帶來交通的便利性，房價上揚的幅度都超過3~5成以上，證明公共建設帶動房價的必然事實。

而淡海新市鎮的4大公共建設都將積極推動，所以，很多對未來趨勢發展嗅覺靈敏的建商已經開始把焦點鎖定在淡海新市鎮，包括三重幫的宏泰集團在內的18家重量級建設集團，都已經在淡海新市鎮卡位。

房地產業者表示：「近年大台北地區房價的上揚，淡海新市鎮這個區域的房價並沒有漲到，所以，行情還是很有空間的，更加上這麼多的建商都要在這個區域內推案，未來行情一定會有成長機會。」

大台北房地產市場中，捷運站附近的房屋已成為購屋首選，太平洋房屋協理陳錫斌認為，購買捷運站屋時，要找到好標的可從五項思維評估，就不難找到理想中的捷運屋。

一．主幹線是首選：如果購屋客找屋沒有特定區域，僅打算以捷運站為標的在周遭尋找時，可以先鎖定捷運主幹線，東西向的板南土城線是首選，淡水新店線原本也是南北向的主幹線，但未來會分為淡水信義線及松山新店線，無法「一以貫之」的重要性就弱了點。

二．雙捷運站點是優勢：雙捷運站當然會是一個不錯找屋標的區，但還是老話一句，如果能在主幹線上面就更好了，板南線的忠孝復興站就是最佳範例，該捷運站周遭要脫手的房子難尋即可看出大家看好程度；如果僅是非主幹線上的雙捷運站，其價值及交通便利性如果與主幹線的雙捷運站相比，即可看到很大的落差。

三．捷運站外的生活動線：找到心目中理想的捷運站之後，要找到附近具增值潛力的路段，可以觀察捷運站與社區生活動線是哪幾條路段；例如在芝山站到天母SOGO之間的路段，就成為該小區域的主要生活動線，該路段上的店面或住宅租金及售價都不錯，未來還具漲升空間。
四．時間換取金錢：大家都知道要找生活機能齊全且交通便利的捷運站，如果本身購屋能力無法選擇優質地區時，可以用時間換取金錢，同樣在淡水線上的捷運站，士林捷運站附近房價一定高於紅樹林站周遭房價，本身購屋能力如果未有力逮，就應該以紅樹林站為尋屋標的區域。

五．捷運站周遭開發潛力：淡水線上的關渡站及淡水站應該要選那一區才具增值潛力？淡水站的生活機能不錯，後續還有淡海新市鎮的開發題材，雖然淡海新市鎮已經有基礎建設、有建商標地，但成熟度尚不足，捷運輕軌的完成時日還無法準確估算；關渡站的關渡平原開發計畫也談了二十幾年，但北市的士林科技園區已有市府開發動作，具體成形的時間遠快於淡海新市陣，關渡平原開發計畫又有蠢蠢欲動跡象，就具增值潛力而言，關渡站的優先考量順序可高於淡水站。

自從央行針對炒房客接連出招後，短短1個多月下來，已讓房貸市場產生的貸款新生態。傳統自住型購屋人逐漸取代大玩財務槓桿金錢遊戲的投資客，成為銀行眼中的主力客戶，只要有穩定薪水收入、房子地段不錯，自住型購屋人多能爭取到年息2%以下、7~8成的優質房貸條件，相較於投資客拿到的年息2%以上，只能貸到5~6成的情況，形成強烈對比。

根據台灣房屋成交資料統計，截至99年1至7月底買賣相關貸款顯示，目前銀行業者，針對房屋貸款者，較屬意穩定繳款型的自住客，銀行業為降低逾放風險，因而在審核貸款時，以貸款人收入來源穩定為主要考量，因為自住型客戶，相對貸款者身份也單純，造成呆帳的比例較投資客低。

江怡慧表示，目前房貸市場的自住型住宅類貸款成數約7成5至8成5，投資型貸款成數約5至6成，依不同產品、不同區域有不同的成數。此外， 投資客交易比例較高的店面買賣，銀行貸款成數原先的6、7成下降至5成左右；甚至有許多銀行已開始不承作純土地貸款。

從銀行業者授信偏好資料統計，可以透過3大方法，增加自己的貸款條件，方法1、由於銀行喜歡有收入穩定型的客戶，建議可以選擇自己常往來銀行或是薪資帳銀行，作為貸款銀行，主要原因薪資戶銀行可以直接知道您是有穩定且固定收入者，銀行往來記錄也都清楚，因此較易有優惠的貸款條件。方法2、發揮「貨比三家不吃虧」之精神外，並去檢視市面上各銀行推出許許多多、五花八門的貸款方案，使出「多聽、多看、多比較」的方式，選擇有利於自己貸款組合與方式，不要讓購屋變成壓力。方法3、選擇交通便利、生活機能強、好學區的房子，不僅可以享受較佳的增值利益外，又因銀行業有區域分級貸款成數的差異，因此，讓購屋人爭取較佳的貸款條件。

近期中國房地產因應政府打房，紛紛進行「降價」銷售，然而，真的有降價嗎？看看中國的房地產商是怎麼玩弄「降價」這兩個字。

一位台商陳先生在走訪了深圳多家樓盤以後，發現不少樓盤都在搞優惠促銷購房活動，但真正大幅度降價的樓盤卻很難看到，而絕大多數樓盤的售樓處都比較冷清。不過，在走訪中，卻在某家知名開發商的樓盤看到了不一樣的景象，售樓大廳裡到處是來看房的人，而售樓人員更是忙得不可開交。為什麼這家樓盤吸引了如此多的買房人？難道這裡的房價比別處便宜？陳先生決定一探究竟。

通常樓盤的實際面積要大於使用面積，而這家樓盤的使用面積卻比實際面積要大，使用面積比實際面積多出了百分之三、五十。這就奇怪了，那麼這個贈送的房間到底是什麼樣的呢？台商陳先生決定去樣板間(樣品屋)好好看一看。

這件個案的銷售人員A小姐說：「3樓是毛坯房，4樓才是裝修好的樣板間。」A小姐建議陳先生最好先看樣板間，然後再看毛坯房。因為二者在面積上有很大的區別。陳先生看著銷售海報，不瞭解的是，建築面積76平方米(約23坪)的房屋，居然做出了三房兩廳兩衛。按照常理來看，顯然是不可能的。那麼開發商的秘訣在哪裡呢？
A小姐說：「76平方米的建築面積，使用面積是110平方米(約33.28坪)，相當於這個房間是送的。」陳先生指著銷售海報問：「原來這個房間是怎麼樣的呢？」A小姐說：「原來是封起來的。是一堵牆，沒有這邊的。」每一個戶型都有一到兩個房間是贈送的。這些房間在毛坯房裡其實是沒有的。

陳先生聽不懂，跟著跟著A小姐來到了3樓。一出電梯口，就看到牆面上寫著這樣一行字「本層為合同交樓標準」。走進毛坯房，記者驚奇地發現原來銷售說明書上的某個房間不見了，取而代之的則是牆上畫著的一扇門。

參觀中陳先生發現，每一套房屋裡都可以看到這樣畫著一扇門的牆面。A小姐說：「牆面上畫著門的地方，就是以後贈送的房間，而這個房間在毛坯房裡是沒有的。」陳先生將頭探出窗外，居然發現畫著門的牆面外什麼也沒有，往上看，可以清楚地看見四樓樣板間裡那個贈送的房間懸在上面。

隨後陳先生來到這棟樓房的外面，從外牆面更是可以清楚地看到那間被稱為贈送的房間，空空地懸在半空中，在毛坯房的那一層其實並不存在。經過打聽，陳先生得知，贈送的那個房間是交房後重新搭建的，在戶型圖和房產證上都是沒有的。A小姐說：「按照建築面積89平米算，每平方米2.1萬元，按照贈送後的面積117平方米算，折合成每平方米1.59萬元。」加上贈送的面積，房價幾乎是打了8折左右。

陳先生好奇的問：「這個超出規劃範圍的面積，有什麼風險嗎？會不會有人舉報來查？」A小姐說：「怎麼會呢？這個別人也不知道啊，等到交房全部弄完之後，它在外面是看不出來的。這個以前也賣過。」陳先生想：「這樣的大違建，就是建商玩的『降價』花招。」
陳先生問A小姐，「贈送的房間在交房時是沒有的。既然交房時沒有，那麼這個贈送的房間後來又是怎麼變出來的呢？」A小姐說：「3月份交房1次，然後到12月份改造完了之後再交1次給你們。」換句話說，3月份交房的時候是沒有這2個房間的，到12月份的時候，把整個違建搭好，房間就這樣多出來了。

簽兩次合同則是建商在躲避責任，「這不是我們幫你們改造的，是有一個協力廠商公司幫你們改造的。」根據熟悉內情的人說：「其實他下面的一個公司，或者他請的裝修公司，本來就是承建商或者包工頭，讓他們繼續建，把這一層建起來這是你的事情，也就是說把責任轉嫁給你了，到時候你自己負責，他不負責。」

「所以簽第二個合同，其實是為了保護開發商。」因為「保護開發商，我給你賣的是100平方米，你自己建了一個小房間，我可以幫你忙，對吧，但是後果你自己承擔，就是這個道理。」陳先生深圳的朋友告訴他：「在深圳乃至廣東，買房送面積並不是現在才有的事情。不過以往他通常見到的都是送露臺、花園、走道什麼的。像這樣的送房間，還並不多見。」

中國的房地產有降價嗎？很多開發商在玩新花樣，其實，房價沒有全面下跌。

炒房話題不斷，暴怒的民意直衝政府、建商與投資客，似乎房巿被廣大輿論認為過熱已超出了現在社會負載範圍，回顧過去十年，房價在消費者心中從來就沒有便宜過，即使921後台中1整棟套房出清，1間要價10萬，消費者都覺得價格不夠低，到底甚麼才是「價格合理」，符合消費者期待。

誰來決定這一條「理」的尺度。人是貪心的，合法範圍內利益最大化是商人的義務，價格容忍範圍內爭取自己最大化的利益是消費者的本能，但是，我們常聽到消費者抱怨房價，而企圖運用選票的政治力量為自己爭取利益，打壓另一方利潤的同時，可曾反思商人獲利背後，必須承擔的風險與壓力？

人民發聲可以靠選票、靠抗議，商人則必須靠廣告費，就這個角度而言，消費者才是房市的莊家。只要主導市場的是消費者，因為錢在消費者的口袋裡。
 

房市熱起來的原因很多，但是，根本來自於消費者對於升值的「信心」，誰不抱怨房子貴？房子不是消費型商品，它具有永久的「可使用性」，人死了，不動產依舊存留世間，繼續為人類服務，買一個永久使用權，一邊使用還可以當作金錢使用交易。

房子以長遠價值來說，一點都不貴。貴來自於比較，但要找標的物來比較還真找不出相似類型的產品呢。說到房地產，它又不像產品，像一個權利，一個空間使用、交易的擁有權。既然房市價格的高漲，源自於消費者對於升值的信心，那為什麼市場上會有如此多的抱怨聲呢？

人人都想住在好的地方，舒適的空間，但是土地有限，無法滿足所有人的願望。因此，願意付出讓對方交易的人獲得資源，不具備籌碼的人只好等待或另謀出路。這是再簡單不過了的道理，房市的信心高，台中七期的房子，可以1坪賣超過40萬元，對於房市的缺乏信心，1戶10萬的套房都沒人要。

既然我們都了解媒體某種程度的誇大，影響人民對於房市的信心，身為莊家的消費者，其實可以忽略人云亦云的吵雜聲，依自己的能力範圍，規劃自己的財務分配。這種做法的人，才是縱橫房地產市場不吃虧的成功者：因為需求所以行動，而不是為了創造需求而創造需求，創造需求是下家即商人的工作。
 

房價的高漲，是我們消費者自己把房價炒起來的。每個人多多少少買漲不買跌的心理因素，或是對於未來房價高攀的憧憬，嚴重影響了對於價值的判斷，以及自我控制的能力。房市與股市不同，在房市裡買家才是莊家，商人們才是莊家宰割的魚肉。別被自己的感覺迷惑，而失去掌握市場主導權的機會。

想要做投資客在房地產市場發財，就必須冒些風險。不買永遠不會有風險，買賣！買賣！永遠只有錯買，沒有錯賣。消費者永遠是房市的莊家。

房地產投資客會賺到錢，是因為他們用功，這個世界上沒有白吃的午餐，所有的收穫都必須有付出，每個投資客手中都有自己觀察房市脈動的絕招，這些絕招讓他們賺到錢，通常，投資客會互相交換看屋的方法，不過，任何方法的大前提，都必須要先掌握房地產景氣趨勢，然後才能找到合適的區域、對的個案，賺到應該有的獲利。
 

張朝祥是一個資深的房地產投資客，15年來，根據他自己的統計，總共買進賣出了22間不動產，他本來在一家貿易公司上班，跨入不動產投資是偶然的機會，在賺到幾筆不動產投資之後，越來越有興趣，索性放棄了工作，開始專業的不動產投資客生涯。不過，張朝祥說：「不管什麼樣的投資，景氣是很重要，我在抓房地產的景氣，不是單看一個指標，而是很多個指標一起拿來研判的。」

政治大學地政系教授張金鶚說過：「不管是理性消費或理性投資，理性的基礎都來自於真實、可靠的數據。」所以，房地產兼具消費財、投資財的特性，加上單價相當昂貴，所以，想要買房投資房地產的人，應該更加理性。張朝祥說：「買房子千萬不樣跟著感覺走，也不要被建商、房仲、媒體的『話術』左右，這是我看房投資的宗旨。」

張朝祥研判房市景氣是根據3個指標在操作，他說：「弄懂這3個指標，通常對於景氣的研判就不會有錯。」這3個指標分別是(1)國泰房地產指數、(2)台灣住宅需求動向調查、(3)台灣房地產景氣動向調查。

國泰房地產景氣指數是每年1、4、7、10月公布，台灣住宅需求動向調查是每年2、5、8、11月公布，台灣房地產景氣動向調查則是每年3、6、9、12月公布，等於是每個月都有1個指標調查數據公布，對於掌握房地產景氣是絕對有幫助的。想了解房地產景氣動向，只要盯住這3個指標，買房、賣房的趨勢拿捏就相對的會比較精準。

或許有人會看不懂這樣的報告，張朝祥根據自己長年觀察的結果表示，「國泰房地產指數」主要研究的是預售屋、新成屋市場，調查標的是建案「開價」、「議價」、「成交價」、「推案量」、「30天銷售率」、「30天成交量」，屬於房地產市場的量價指標，張朝祥說：「我是根據這樣的指標，得知目前台灣房地產市場處於景氣循環的哪一個階段，然後研判何時是購屋的好時機。」

至於「台灣住宅需求動向調查」，則是調查「房價/所得比」、「投資客/自住者比」，購屋者「搜尋房屋時間長短」、「看屋的間數」以及「房價信心分數」，總結這些調查結果就形成了「購屋者房價信心指數」。這裡面有個重要的知識，那就是購屋者花在搜尋房屋的時間越長，所看的屋數越多，代表房地產市場越寂靜，一般來說，購屋者找到合適房子的時間，多半約3~6個月，平均看屋間數則在7~10間，若是這個調查數據超過這個平均值以上，就代表市場開始「冷清」、「觀望」，這個時候的投資策略就應該要修正。

第三個「台灣房地產景氣動向調查」，則是「這3個調查指標中最重要的一項。」張朝祥加重語氣的表示，他說：「這個調查是17個指標的綜合結果，據我的觀察，是台灣所有研究調查報告中最具深度、廣度的房地產市場研究調查報告。」這份調查是以5種不同景氣狀況的燈號表示景氣狀況。
 

這份調查資料重要的原因，是因為蒐集的資料分別來自於建設公司、營造廠、仲介業、代銷業、地政士、估價師、金融機構等單位，這樣大規模的調查不是一般民間公司或是房屋仲介公司自行公布調查數據所能比擬的。

紅燈(景氣熱絡)、黃紅燈(景氣偏熱)、綠燈(景氣穩定)、黃藍燈(景氣偏緩)、藍燈(景氣低迷)，張朝祥指出，這調查報告裡有「領先指標」、「同時指標」、「落後指標」3種，要特別注意的是「領先指標」，這裡面的調查訊息約領先房地產市場1年。

張朝祥表示，這3個調查數據的資料，反覆交叉研究之後，對於房市景氣的掌握度通常「八九不離十」，因為，張朝祥透露，多年來，都是靠著這樣的資訊來研究房地產市場景氣的。
 

至於房地產還有其他房屋仲介或者是媒體作調查報告，則僅僅是當成參考，因為房仲的調查資料，是以自己內部的房屋仲介成交資料進行調查分析，取樣的標準過於狹隘。1個房仲體系的成交資料，是無法包括全部市場的交易，所以「真的只能當成參考而以」。甚至部分媒體的調查資料，更是靠著自己內部有限的市調人員「詢問」的資料，做成的調查報告，數字準確度更值得商榷。「所以，有時候連參考都不必了！」

投資客對於房地產的操作，需要專注、認真，才能夠賺到錢，大多數購屋者的經驗不是「0」，就是個位數，所以，想要當房地產投資客，一定要多用功，張朝祥說：「別看到我們賺錢容易，過程中投注的心力，不會比上班時間來的少，這個投資是一週工作7天，每天工作16個小時，每週工作交通公里數超過400公里，你如果有這樣的決心，請一起加入投資行列。」

】「總價一千萬的房子，賣了半年還賣不掉，光是帶看就跑了快40趟，還有一個買家，看了6次也沒成交，真慘。」一個A家房仲業者在台北市忠孝東路咖啡館，向同業這麼抱怨，另一位B家房仲業者老神在在的說：「不是我想刺激你，4月份，我手上1戶1.3億的豪宅，帶了2組人去看，結果就成交了，前後才了2次，半個月的時間就成交。」

話一說完，在場人都睜大眼睛、張開嘴巴難以置信，難道B家房仲用了「特別」的銷售方式？這位仲介說：「1000總價的房子，賣的是一般藍領、白領階層，這些人買房，挑三撿四、嫌東嫌西，最後還要很狠的殺價，才會出手，所以，要耗的時間很長。」他喝口咖啡繼續說：「買豪宅的客人，要的是尊貴、豪華，產品的稀有與品味才是他們的考量，這些人買房子，買的是一個『爽』字，他們要自己的房子能夠彰顯身份地位，這樣就夠了，所以，只要是好產品，豪宅客買房是不眨眼的，所以，速度夠快，很阿沙力。」

所以，一千萬的房子賣了半年還賣不掉，一億的房子15天成交，這中間的秘密就在於「客戶等級」。

便宜還有更便宜，貴當然也是預算無上限。所謂目標一千萬的客群，購屋主要考量點在於總價與坪數，對這群人而言，買房是一個「能與不能，有與沒有」的問題，殺價來回個好幾輪，不見骨不放棄外，還要多多比較幾區，放大鏡挑媳婦似的把每間房子的資料好好收集、分析、整理一遍，苦了自己不說，還把房仲與屋主們累個半死。

雖然低總價的房子在經濟學上來說，擁有範圍最廣的消費群，但是，一旦加入投報率、修繕的成本，與市場相似物件的競價，真正能夠握在手上的消費者卻寥寥無幾。

這類產品的消費者，大都為藍領與白領階級，他們買房之後，放在「人生賭桌」上的籌碼，是未來數年至數十年的生活品質與銀行貸款壓力，當然極度謹慎，並盡力壓低價格，希望買到越便宜越好。「未來，當這群買方變成賣方的時候，也是相當累人的客戶。」
 

一般消費型的房地產產品，除了選擇優良地段外，三房產品好比男士白襯衫，永遠不退流行，也不會退潮流，是投資好標的。新興重劃區辦公大樓旁的建物，則更是優秀首選，未來增值空間大，也會有穩定的高級客群。如果到了郊區，將就居住吧，這個距離會離有錢人越來越遠，這是無奈的選擇。從投資客的角度來觀察，炒房講究快，但不能急躁，買房前，一定要先規劃出場時機，才能不急、不躁的抓住獲利。

至於房仲業者部分，創造「買房必有賺」、「只有買房賺」的市場預期，並植入消費者心中，是房屋銷售的關鍵性重點，打破買家「恐高」的心理因素，需要銷售人員提供完善的市場行情佐證，與都市計劃的未來願景。

願景才是真正倍數價格的爆破點，屋況與屋齡無法創造利潤，有時額外的施工還會侵蝕利潤，得不償失。對於首購的客戶，交通便利與行情前景，是快速銷售的核心策略；對於第二套房子的買方，則要主攻節節高升的房價，與穩定成長的投報率。

通常後者類型的買方，往往自信於對於房地產行情的掌握，如果房仲人員善用從旁推敲提升需求，可以快速打動客戶心房立即成交。如果你的客戶是投資客，一份好的市場預期數據，將是決定性關鍵。許多房仲人員往往事前功課做得不夠，淪為帶看小弟、小妹。
 

對於富豪來說「能與不能，有與沒有」的問題不存在，他們的問題是「買與不買」。房子的需求不再是為解決「住」的問題(除了是為小老婆解決又另當別論)，買房對於富豪來說，成了一種「精神需求」，還要經常買、經常換，就像他們玩車一樣，永遠不嫌多，永遠追求新潮，多一間不嫌多，少一間卻睡不著。

此類客戶，大都經常性地在3至5年內換房。做到他們的生意，光是反覆交易的服務費與價差，就足夠吃穿好幾年了。豪宅型的物件，漲價幅度尤其快，漲幅是用每坪單價以乘數的系數等比成長。

敢冒險的投資客應該大膽進場，在豪宅市場常有投資客與代銷業者在預售或成屋銷售的當下，一聞到漲價的味道與市場買氣的形成，大批掃進後，分批高價炒作後賣出，是常見的事，甚至經常賺的比建商還快還多。溫州幫的炒房團也一次次驗證豪宅市場的巨大潛力與爆發力。台灣的豪宅聚落位於「大安七星」(詳見： http://www.mygonews.com/news/content/?permalink=4bda7da7df2d7)的範疇內，將在5至7年內陸續到位形成，屆時中國的富豪們才會有興趣加碼投資台灣房市與台灣的富豪們做鄰居。

以投資目的來說，台灣市場對中國的富豪們來說，效益是低的，但是，對身價與地位來說，台灣台北市大安區即將成型的富豪聚落絕對吸引人。玩不動產賺大錢的人，都是玩最新、最有噱頭的產品，因為這種產品，不需你大費周章做廣告，是客戶來找你，把市場反過來操作。
 

今年85歲的「老段」，坐在客廳的沙發上講述著50年前，當年台北市忠孝東路還是一堆爛泥巴的田地時，他沒有去買下個幾千坪土地而後悔的陳年往事。
 

同樣坐在客廳，今年60歲，老段的兒子「小段」，有感而發的回應著，說道：「30年前，忠孝東路的房子1坪不過是11萬左右，我那個時候懂得買幾間起來，現在，噯！發囉！」

「小段」的兒子、「老段」的孫子「小小段」今年35歲，坐在客廳旁看著財經雜誌，這樣的「陳年往事」，「小小段」從年輕的時候，就一直重複聽著爺爺、爸爸在說著後悔的往事。

「小小段」年輕的時候就問「老段」：「以那個時候的行情來看，忠孝東路的爛泥巴田1坪賣幾百塊的價格貴不貴？」老段說：「當然貴囉！那個時候牛肉麵一碗10塊錢。」

「小小段」年輕的時候也一直問「小段」：「以那個時候的行情來看，忠孝東路的房子，1坪賣11萬貴不貴？」小段說：「當然貴囉！那個時候我的薪水還不到1萬。」

炒房話題不斷，暴怒的民意直衝政府、建商與投資客，似乎房巿被廣大輿論認為過熱已超出了現在社會負載範圍，回顧過去十年，房價在消費者心中從來就沒有便宜過，即使921後台中1整棟套房出清，1間要價10萬，消費者都覺得價格不夠低，到底甚麼才是「價格合理」，符合消費者期待。

誰來決定這一條「理」的尺度。人是貪心的，合法範圍內利益最大化是商人的義務，價格容忍範圍內爭取自己最大化的利益是消費者的本能，但是，我們常聽到消費者抱怨房價，而企圖運用選票的政治力量為自己爭取利益，打壓另一方利潤的同時，可曾反思商人獲利背後，必須承擔的風險與壓力？

人民發聲可以靠選票、靠抗議，商人則必須靠廣告費，就這個角度而言，消費者才是房市的莊家。只要主導市場的是消費者，因為錢在消費者的口袋裡。
 

台灣房市熱起來的根本原因？

房市熱起來的原因很多，但是，根本來自於消費者對於升值的「信心」，誰不抱怨房子貴？房子不是消費型商品，它具有永久的「可使用性」，人死了，不動產依舊存留世間，繼續為人類服務，買一個永久使用權，一邊使用還可以當作金錢使用交易。

房子以長遠價值來說，一點都不貴。貴來自於比較，但要找標的物來比較還真找不出相似類型的產品呢。說到房地產，它又不像產品，像一個權利，一個空間使用、交易的擁有權。既然房市價格的高漲，源自於消費者對於升值的信心，那為什麼市場上會有如此多的抱怨聲呢？

人人都想住在好的地方，舒適的空間，但是土地有限，無法滿足所有人的願望。因此，願意付出讓對方交易的人獲得資源，不具備籌碼的人只好等待或另謀出路。這是再簡單不過了的道理，房市的信心高，台中七期的房子，可以1坪賣超過40萬元，對於房市的缺乏信心，1戶10萬的套房都沒人要。

既然我們都了解媒體某種程度的誇大，影響人民對於房市的信心，身為莊家的消費者，其實可以忽略人云亦云的吵雜聲，依自己的能力範圍，規劃自己的財務分配。這種做法的人，才是縱橫房地產市場不吃虧的成功者：因為需求所以行動，而不是為了創造需求而創造需求，創造需求是下家即商人的工作。
 

房價的高漲，是我們消費者自己把房價炒起來的。每個人多多少少買漲不買跌的心理因素，或是對於未來房價高攀的憧憬，嚴重影響了對於價值的判斷，以及自我控制的能力。房市與股市不同，在房市裡買家才是莊家，商人們才是莊家宰割的魚肉。別被自己的感覺迷惑，而失去掌握市場主導權的機會。

想要做投資客在房地產市場發財，就必須冒些風險。不買永遠不會有風險，買賣！買賣！永遠只有錯買，沒有錯賣。消費者永遠是房市的莊家。