12.23.11 鉅亨網
中國: 現行政策存分歧 不動產租賃遇尷尬時刻
以房地產、建筑物為主的不動產融資租賃業務也許正走到十字路口。
多位銀行系金融租賃公司人士證實，監管部門已經於早些時候叫停了房地產租賃業務，包括融資租賃和經營性租賃。
受訪人士認為，監管層一是防止房地產行業在銀行、信托等渠道外，再新增一條規模不易控制的融資渠道。另外，作為金融企業，房地產標的在租賃期間所有權歸租賃公司，容易異化成不動產投資，違背銀行業金融機構的相關規定。
不過，根據記者調查，商務部監管的外商投資租賃公司和內資試點租賃公司并不在此次叫停之列，房地產租賃仍有開展。
而目前非銀行系租賃公司對這項業務最大的擔心，來自於明年開始在上海試點的營業稅改增值稅改革。由於不動產租賃不在改革試點行列，因此無法享受增值稅實際征收3％以上部分即征即退的優惠，這意味著如果非銀行系租賃公司繼續從事房地產租賃業務，將得多承受17％的增值稅成本。
合同有效性爭議
《融資租賃法》遲遲未出臺，目前行業內對融資租賃中租賃物的界定并沒有統一。
據了解，此前不少金融租賃公司開展了不動產的融資租賃業務，該業務甚至成為一些租賃公司的支柱性業務。
在這種融資模式中，租賃公司通過外包建筑等方式購得房產，然后租給有需求的企業，幾年租賃期結束后再將所有權轉讓給企業。這也成為一些企業盤活資金的重要方式。
“不過目前房地產租賃還沒有進入到住宅，一般是商業物業。”多位租賃公司人士證實，在北京等城市，有不少商業物業都實行了這種融資租賃模式。
而在銀監會窗口指導叫停銀行系租賃公司這項業務后，目前新增不動產租賃業務幾乎處於停滯狀態。
不過，多位受訪人士介紹，不僅是新增不動產業務不能做，當前不動產租賃合同還面臨合同可能無效的尷尬。
由於《融資租賃法》遲遲未出臺，目前行業內對融資租賃中租賃物的界定并沒有統一。
2007年施行的《金融租賃公司管理辦法》中明確，“適用於融資租賃交易的租賃物為固定資產”。對此，很多公司的理解就是租賃物可以包括不動產。
但另一方面，有消息指，雖然全國人大財經委曾經公布過《融資租賃法草案》，但最新的政策趨勢是先不出臺融資租賃法律，而是由最高人民法院出臺相關司法解釋。與此同時，《最高人民法院關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋（討論稿）》也多次下發至行業內征求意見。
而在上述討論稿中，多種情況下能夠確認融資租賃合同無效，其中包括“以房屋等不動產或者僅以無形資產為租賃物訂立融資租賃合同，但動產作為租賃物附合於不動產的除外”。也就是說，該討論稿事實上否定了不動產可以作為融資租賃物。
據了解，如果合同無效，金融租賃公司所購的房產將可能無法交付，抵質押擔保也可能無效，租賃公司的租賃債權將有懸空危險。
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上海試點信號
“稅務部門沒有直接否定不動產租賃的有效性，只是采用不支持的態度。”業內人士稱。
不動產是否能作為融資租賃物，銀監會和最高法院對此的界定還有差異之時，來自稅務部門的政策信號也對當前不動產租賃業務不利。
11月18日，國稅總局在上海啟動了《營業稅改增值稅改革試點方案》，上海交通運輸業和部分服務業將於明年起開始試點，由於營業稅無論盈虧都需要交納，增值稅只對增值部分征稅，這項試點一般被認為能較好解決重復征稅的問題，降低企業的稅收負擔。
特別是，此次試點中，有形動產租賃也被納入服務業范疇，將從明年起只征收增值稅，同時一般納稅人還能享受實際征收3％以上部分即征即退的政策優惠。
但有形動產的范疇明顯不包括不動產、無形資產、股權等資產，租賃公司如果要繼續開展不動產租賃，將不能享受稅收優惠，需要繼續征收17％的增值稅。
“稅務部門沒有直接否定不動產租賃的有效性，只是采用不支持的態度，來限制租賃行業開展不動產租賃。”一位租賃行業資深專家告訴記者。
不過，無論是稅務部門不支持，最高院不承認合同有效，還是銀監會直接的業務叫停，不動產租賃都走到了一個尷尬的時期，未來走向不容樂觀。
值得注意的是，由於商務部監管的租賃公司不在銀監會監管之列，在最高法院出臺最終解釋確認合同有效性問題之前，這些公司仍然可以合規開展不動產租賃業務，只是對於總部設上海的租賃公司來說，17％的增值稅會影響資金成本。
也有租賃界人士認為，在德國、韓國等國家，不動產租賃都是融資租賃的對象，國內不動產租賃可以接受宏觀調控監管，控制融資規模和節奏，甚至在稅收問題上區別對待，但在合同有效或無效認定等本質問題上，可以商榷。
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