大台北區名豪宅

行政院衛生署的生醫管理中心第二期計劃已開始啟動，台北市政府近日公告展覽該變更計畫，首先是將台北市南港區新光段一小段119地號等4筆土地農業區及同小段137-3地號聯勤集寧廠的機關用地變更為供中央政府機關用地，這計畫對附近的捷運昆陽站區域的房價又有所激勵。

這次都市計畫變更範圍部分則位於「生醫管理中心」第二期開發基地內，變更範圍以台北市南港區新光段一小段衛生署機關用地以東，龍華路以北，國防部機關用地以西所圍之五筆零碎土地辦理都市計畫個案變更，包括一筆土地變更機關用地指定用途，及四筆農業區土地辦理分區變更。

行政院衛生署將編列預算投入20億元進行「生醫管理中心」第二期「生技大樓」開發，採分期分區開發，分二期完成。這次變更範圍位於第二期發展區範圍內，預計民國101年完成一期興建工程後開始規劃興建，至民國106年完工。

由於該計畫靠近捷運昆陽站，該案逐年開發完成後，對昆陽站附近會帶來人氣，該區域的建物多屬於老舊公寓，先前已在都市更新議題下炒得火熱，後續又將因這個計畫的開發而更為看好該區域房價.

北部流行音樂中心位在向陽路和忠孝東路交叉口東北側，空間上分為室內與戶外兩部份，提供國內外各類型的音樂表演團體一流的展演設備與場地。不僅如此，位在北部流行音樂中心與南港站之間這一大塊南港輪胎開發案用地，未來還將規劃為住宅和商場空間，利用空橋將這三大建設串連起來。

隨著這些建設陸續興建與完工，南港不但擺脫昔日「工業黑鄉」之名，房價也將再現一波波令人期待的漲幅。

■每坪底價55~60萬 遠低於市場行情

新莊副都心與頭前重劃區，是台北縣近年來房市最火的一區，除了本身地理位置距離台北市不遠外，更具備有「一高、二快、三捷運」的優勢，加上屬於大面積的重劃區，早已吸引眾家建設公司積極卡位，從去年頭前重劃區的首案每坪推案行情約35萬元，今年已有推案開價達每坪45萬元，短短一年的時間，區域新案行情就上漲將近3成。

首批標售的24筆土地，位於台北縣新莊市中信街、昌平路和中原路交界附近，鄰近中信國小、昌平國小及頭前國中，土地從38坪~239坪不等，每坪底價60萬，標售的土地使用分區皆屬住二，容積率350%、建蔽率60%，目前市場行情約每坪90~115萬之間。

■去年成交近40~50萬 今年開價上看60萬

住商不動產新莊中平加盟店長李孟純指出，目前副都心區域內住宅用地成交達到每坪70~80萬，預售新案開價也突破50萬，顯見市場熱度驚人。台灣房屋新莊副都心加盟店長徐弼群表示，頭前重劃區興富發建設推出一期至五期都快速結案，去年底鄉林建設推出的淳風也推出不到一個月結案，成交每坪約42萬~48萬，目前轉手價約48萬~58萬，增值潛力驚人。

信義代銷協理何胤諭分析，928檔頭前重劃區，就有10檔的新案可能公開。因此這一次副都心重劃區土地標售案，可視為928檔期的先行指標，若標售狀況佳，有機會激勵頭前重劃區個案順利銷售，近而對於副都心的房價有拉抬的效果，未來新推個案房價，可能上看每坪60萬元以上。

房地產投資的首選就是地段(Location)，然而，地段的選擇有3個要素： (1)都市發展趨勢必經的主軸地區，(2)政府公共工程全力推動的地區，(3)建商大量推案且創新高的地區。

以台北市來說，必須先弄清楚，最有價值的地段在哪裡？80年代，台北都市發展開始向東偏移，1987年，忠孝東路SOGO百貨開幕，「台北心臟」向東偏移，2003年，101大樓啟用，宣告首都新核心正式東移，2008年，南港因為捷運通車，延伸了城市擴大範圍。因此，「南港經貿園區成為台北未來10年的心臟。」

打著「第二信義計畫區」名氣，台北市政府規劃了南港軟體園區1、2、3、4期，南港線東延段已經通車到南港站，捷運文湖線2009年通車，再加上原本已經通車的環東大道，讓區域內的交通動線因此順暢起來。未來還結合3鐵共構以及台北向東發展的趨勢，從各種角度觀察，南港經貿園區非常有機會，成為真正的「第二信義計畫區」。

南港經貿園區裡，除了軟體園區、世貿展覽館以外，未來還會有商業娛樂中心、國際觀光飯店、辦公大樓等進駐，中信金控總部也將搬遷至此，交通方面有捷運內湖線、板南線交會，未來很有信義計畫區的架式。

經貿園區裡的住宅只占百分之22.85，數量有限。經貿園區中的軟體園區現已有1.5萬就業人口，估算未來陸續會有4~5萬人到南港經貿園區上班，如果其中有十分之一的人，來這裡買房子，需求量是四千到五千戶，房子很快會被買光。這還不包括展覽館的就業機會，另外，南港當地後續推案不少，預估也將一案拉高一案。

即將進入第4季之際，台北市南港房市顯得山雨欲來風滿樓，大同公司百億元超級大案「大同璽苑」將於第4季登場，預料將開出每坪90萬元以上的高價問世；此外，南港「超級大地主」台肥公司，也將推出70億元大案，同時也將首度針對C2觀光旅館用地，首開「國際標」，向國內外投資人招手。

房地產代銷天王海悅廣告預計928檔到雙十檔，計劃推出近300億元指標案。海悅廣告總經理曾俊盛表示，看好換屋客層需求，海悅將規劃928到雙十檔期推出80億元的新店寶徠建設大案、50億元竹城建設桃園中正特區大案、竹城建設50億元新莊頭前重劃區案、以及南港100億元「大同璽苑」。

其中，大同公司旗下尚志資產公司的自地自建案「大同璽苑」，若順利推出將是第4季指標。

曾俊盛表示，「大同璽苑」占地廣達2,700坪，為大同繼2年前「大同世界」造成轟動後第2期開發案，定價約每坪85萬到100萬元，「開價開得很謙卑」。

南港經貿園區占地9.72公頃，已有300家企業進駐，產值每年2,500億元，「大同璽苑」訴求千坪綠覆率、走Villa養生的休閒路線。

此外，南港「大地主」台肥最近也積極推案、招商。除住宅區方面已陸續推出「甲子園」、「華固天匯」外，也規劃R5土地將在第4季推出總銷70億元的住宅大案；此外台肥另一塊C2觀光旅館用地國際招標案，面積為7,051坪，總樓地板面積約48,413坪，也極具指標，第4季將啟動「國際標」對外公開招標。

戴德梁行台灣分公司協理賴一毅表示，據悉台肥評估要花80億元蓋飯店，再和飯店業者合作。

此外，宏盛建設南港先建後售案「宏盛我城」，也將於9月正式進場開賣，總銷約5億餘元，共42戶，估計每坪定價80~90萬元，若順利銷售，可望挹注第3、4季的業績。元利建設也將在第4季推出南港「元利世紀匯」，總銷60億元。

北市士林區福林路東側為蔣中正及宋美齡故居「士林官邸」，官邸北側重劃區為純住宅區，已被定位為北市新豪宅聚落。重劃區內首個推案為凱祺建設投資興建之預售案「天子」，產品規劃215坪均質豪宅，全案僅10戶，每坪開價180~200萬元。

士林官邸北側重劃區佔地1萬6千餘坪，扣除公家機關與公共建設用地，可供發開之建地面積小於7000坪，且全區受低容積限制，建築高度不可超過17.5公尺。創意家廣告總經理朱良能表示，因地段稀有，預估未來全區豪宅數量僅約50戶，平均坪數更會放大至200坪。

不同於士林官邸南側商業區，天子周邊為純住宅規劃，商業機能雖較弱，但可享官邸周邊之寧靜及綠意。交通機能方面，除可倚賴捷運士林站，開車經中山北路可連接新生高架橋前往北市東區，車程約20~30分鐘。沿福林路直行可連接仰德大道前往陽明山國家公園或故宮博物院，加上士林官邸及周邊大小公園，休憩機能豐富。

建案基地面積738坪，規劃2棟單層單戶豪宅，1樓規劃為門廳及2戶住家，2樓以上皆為坪數215坪大宅，全案僅10戶住家。為符合士林官邸周邊豪宅氣勢，建築外觀聘請北京奧運水立方場館設計團隊PTW為規劃顧問。

建材配備等級高檔，除有頂級碧華門、中空樓板外，也採用Low-E玻璃及YKK氣密隔音窗，臥室衛浴規劃降板式浴缸，全案採毛胚交屋。為維護社區管理品質，建商約撥款１億作為社區管理費，預估住戶20年無需繳交管理費。目前銷售5成，現場銷售人員透露，客戶中不乏建商，因中意地段而購買。

在亞洲的日本東京，是從過去老舊都市景觀中，在政府妥善規劃下一點一滴蛻變成為亞洲新興的創意城市，以大家都熟悉的六本木中城(TokyoMidtown)為例，由三井開發委託日建設計事務所規劃，利用防衛廳2000年搬遷後騰出來的10公頃土地，創造出六本木的新地標。同樣的，由日本知名建築師安藤忠雄以服裝設計師三宅一生的設計風格而打造的21＿21DESIGN SIGHT建築，也讓全球建築產業感受到日本建築美學上的創意。

而距離東京30公里的橫濱市(よこはまし, Yokohama)，原本就是一個濱海的都市，跟著東京腳步快速發展，不過，在45年前的1965年時代，橫濱市的建設單位以未雨綢繆的心態著手規劃一塊更鄰近海港的都市開發計劃，經過都市規畫與地政等所有相關專家努力下，初步完成了發展新都市的構想，1981年還為了這個新市鎮的開發舉行徵名活動，後來以「港未來21」(みなとみらい21, Yokohama Minato Mirai 21,簡稱MM21)定名，並於27年前的1983年開始建設這個新都會區。

帶領日本旅遊團已經有10多年領隊、導遊經驗的小林說：「我們跟觀光客介紹的時候，都會以橫濱(Yokohama)、新橫濱(Yokohama Minato Mirai 21)的名稱來向觀光客解說。橫濱是日本最早國際化的城市，因此在元町附近可以看到許多歐式建築。此外，橫濱的中華街也是全日本最大的中國城。

新橫濱的拉麵博物館、關內的咖哩博物館、山下公園、八景島等都是著名的旅遊點。」一位在橫濱地區居住長達20年的華僑黃顯華表示，「過去大家所瞭解的Yokohama，和現在的Yokohama Minato Mirai 21有很大差異。YokohamaMinato Mirai 21是一個全新規劃新市鎮，在這個區域裡，電纜是地下化的，汙水處理是地下化的，這裡的道路、種樹、建築、商業區、遊憩區……等，都有很嚴格的規定。如果用台灣角度來看，就像是信義計畫區啦！只不過，信義計畫區沒有靠近海港，而Yokohama Minato Mirai 21多了水岸景觀條件。」

黃顯華興奮地補充說道，「當初，我們因為手中資金不多，而這個新發展城市還沒有很具體規模的時候，我們在這個區域用很便宜的價格買下了1戶房子，現在，區域發展已經相當完善，房價已經漲了5倍囉！」

現在的「新橫濱」，經過27年的淬煉，已經是一個擁有捷運系統、快速道路、大型商務中心、遊憩休閒中心、5星級飯店等完整規劃的新市鎮，一位在日本念書的台灣留學生張瑜玲說：「現在，みなとみらい21地區房價已經很貴了，像是信義計畫區一樣呢！」她說，1983年起，橫濱港邊著手了大規模的「港未來21」市區建設計畫，目前所看到的日本最高的Landmark Tower，CosmoClock 21，Queen's Square以及造型像帆船的Intercontinental Hotel等，都形成了橫濱地標。2004年「港‧未來線」捷運通車後，由橫濱到東京澀谷的交通更方便，也帶動了這塊區域的加速發展。

其實，從日本「新橫濱」新市鎮發展的例子，可以聯想到在台灣的淡海新市鎮，也有這樣的機會。台北縣長周錫瑋對於淡海新市鎮的開發相當積極，在他的「淡海新藍圖」中，「淡水河北側沿河平面道路」是他極力推動的地方重大交通建設，這條在淡水河北側的快速道路，將可以解決現在淡水地區塞車之苦，這是周錫瑋在地方交通建設的重大政績。

當然，一個新市鎮的開發靠地方政府是絕對不夠的，所以，在中央的規劃裡，淡海地區「捷運淡水延伸線」，目前也已經進入規劃與即將動工的進度中。這是對淡海新市鎮未來發展最直接也最重要的2項重大交通公共建設，至於其他的公共建設，則還有從三芝經淡海到北投全長約19.8公里的「芝投公路」，這條快速道路可以銜接大度路、洲美快速道路直達台北市。還有行政院答應規劃的「淡江大橋」，可以連結淡水老街跟八里通車動線，未來可以直接通往台北商港以及桃園機場。

淡海新市鎮的重大交通建設發展，與日本橫濱「港未來21」的歷程其實是相當接近的，許多相似的歷史軌跡都可以讓台北縣政府借鏡，當然，中央政府則更關心日本重大公共工程發展與新市鎮開發的相關影響。

而在新市鎮的開發前、開發中、開發完成後的房價變化，才是值得一般民眾注意的事。而在台灣，淡水、淡海的發展模式與日本橫濱有著異曲同工之妙，淡水鎮過去是一個海灣的小鄉鎮，隨著公共建設的開發以及政府規劃淡海新市鎮的努力，整個區域的發展歷程正在步入「橫濱」與「新橫濱」的前進模式。
大量的公共建設投入，將帶動淡海新市鎮未來的發展，台北縣長周錫瑋計畫將八里、淡水一帶提升為「台北國際海洋門戶」，日後成為台灣最前衛的海洋新都心，在這塊面積1756公頃的淡海新市鎮土地上，投入1478億元開發經費，進行整區的基礎建設，包括人車分流道路系統、公園綠地與河道配置、涵蓋電力、電信、用水、汙水與垃圾處理等，未來區域內還有11公頃的文化創意園區、13287坪休閒專區、5星級飯店等等。

根據房地產過去的歷史與經驗，公共建設的投入與開發，都能夠帶動區域房價的上揚，看看台北市大直基隆河的「截彎取直」之後，大直重劃區的房價，已從當年每坪60萬元開始起跳，到如今每坪150萬元行情，已經是被買方接受。再看看台北縣的土城、中永和、台北市的內湖等地，因為捷運通車之後帶來交通的便利性，房價上揚的幅度都超過3~5成以上，證明公共建設帶動房價的必然事實。

而淡海新市鎮的4大公共建設都將積極推動，所以，很多對未來趨勢發展嗅覺靈敏的建商已經開始把焦點鎖定在淡海新市鎮，包括三重幫的宏泰集團在內的18家重量級建設集團，都已經在淡海新市鎮卡位。

房地產業者表示：「近年大台北地區房價的上揚，淡海新市鎮這個區域的房價並沒有漲到，所以，行情還是很有空間的，更加上這麼多的建商都要在這個區域內推案，未來行情一定會有成長機會。」

大台北房地產市場中，捷運站附近的房屋已成為購屋首選，太平洋房屋協理陳錫斌認為，購買捷運站屋時，要找到好標的可從五項思維評估，就不難找到理想中的捷運屋。

一．主幹線是首選：如果購屋客找屋沒有特定區域，僅打算以捷運站為標的在周遭尋找時，可以先鎖定捷運主幹線，東西向的板南土城線是首選，淡水新店線原本也是南北向的主幹線，但未來會分為淡水信義線及松山新店線，無法「一以貫之」的重要性就弱了點。

二．雙捷運站點是優勢：雙捷運站當然會是一個不錯找屋標的區，但還是老話一句，如果能在主幹線上面就更好了，板南線的忠孝復興站就是最佳範例，該捷運站周遭要脫手的房子難尋即可看出大家看好程度；如果僅是非主幹線上的雙捷運站，其價值及交通便利性如果與主幹線的雙捷運站相比，即可看到很大的落差。

三．捷運站外的生活動線：找到心目中理想的捷運站之後，要找到附近具增值潛力的路段，可以觀察捷運站與社區生活動線是哪幾條路段；例如在芝山站到天母SOGO之間的路段，就成為該小區域的主要生活動線，該路段上的店面或住宅租金及售價都不錯，未來還具漲升空間。
四．時間換取金錢：大家都知道要找生活機能齊全且交通便利的捷運站，如果本身購屋能力無法選擇優質地區時，可以用時間換取金錢，同樣在淡水線上的捷運站，士林捷運站附近房價一定高於紅樹林站周遭房價，本身購屋能力如果未有力逮，就應該以紅樹林站為尋屋標的區域。

五．捷運站周遭開發潛力：淡水線上的關渡站及淡水站應該要選那一區才具增值潛力？淡水站的生活機能不錯，後續還有淡海新市鎮的開發題材，雖然淡海新市鎮已經有基礎建設、有建商標地，但成熟度尚不足，捷運輕軌的完成時日還無法準確估算；關渡站的關渡平原開發計畫也談了二十幾年，但北市的士林科技園區已有市府開發動作，具體成形的時間遠快於淡海新市陣，關渡平原開發計畫又有蠢蠢欲動跡象，就具增值潛力而言，關渡站的優先考量順序可高於淡水站。

自從央行針對炒房客接連出招後，短短1個多月下來，已讓房貸市場產生的貸款新生態。傳統自住型購屋人逐漸取代大玩財務槓桿金錢遊戲的投資客，成為銀行眼中的主力客戶，只要有穩定薪水收入、房子地段不錯，自住型購屋人多能爭取到年息2%以下、7~8成的優質房貸條件，相較於投資客拿到的年息2%以上，只能貸到5~6成的情況，形成強烈對比。

根據台灣房屋成交資料統計，截至99年1至7月底買賣相關貸款顯示，目前銀行業者，針對房屋貸款者，較屬意穩定繳款型的自住客，銀行業為降低逾放風險，因而在審核貸款時，以貸款人收入來源穩定為主要考量，因為自住型客戶，相對貸款者身份也單純，造成呆帳的比例較投資客低。

江怡慧表示，目前房貸市場的自住型住宅類貸款成數約7成5至8成5，投資型貸款成數約5至6成，依不同產品、不同區域有不同的成數。此外， 投資客交易比例較高的店面買賣，銀行貸款成數原先的6、7成下降至5成左右；甚至有許多銀行已開始不承作純土地貸款。

從銀行業者授信偏好資料統計，可以透過3大方法，增加自己的貸款條件，方法1、由於銀行喜歡有收入穩定型的客戶，建議可以選擇自己常往來銀行或是薪資帳銀行，作為貸款銀行，主要原因薪資戶銀行可以直接知道您是有穩定且固定收入者，銀行往來記錄也都清楚，因此較易有優惠的貸款條件。方法2、發揮「貨比三家不吃虧」之精神外，並去檢視市面上各銀行推出許許多多、五花八門的貸款方案，使出「多聽、多看、多比較」的方式，選擇有利於自己貸款組合與方式，不要讓購屋變成壓力。方法3、選擇交通便利、生活機能強、好學區的房子，不僅可以享受較佳的增值利益外，又因銀行業有區域分級貸款成數的差異，因此，讓購屋人爭取較佳的貸款條件。

由於都市更新後的價差很大，往往有豐厚利益，所以，建築業者積極開發這類案源，但要談妥一塊都市更新區塊的時間很長，投入資源相當龐大，部份業者或投資客採取「插旗」作法，隨著台北市都更題材會更熱門，業者間的競合也越來越激烈。

建築業者表示，在北市一些區域可越來越常見到一些現象，某些老舊房舍或空地圍籬有「某某建設公司建築用地」的布條，有些是建設公司將開發的建地，但更多是建設公司對外宣示：「我在這區域有產權，不要再來動開發腦筋了！」也有些是投資客在宣示：「我在這有產權，要談請找我。」前者在業界的行話是「插旗」。

由於要進行區域都更須談妥土地及房屋產權人的同意，是件很費時費力的程序，建築業者惟恐其它業者趁虛而入，所以往往會掛出「某公司的都更土地」，業者表示這舉動就是宣示：其它同業不要再來攪局。如果搭往淡水線的捷運，沿途就可以看見好幾幅布條高掛在建物外牆，顯示某公司的都更案進行中。

此外，要談都更同意也是件費時費力的事，尤其是股票上市上櫃公司知名度大，親自去談的困擾不少，所以也會透過一些規劃公司，由這些公司先去談都更同意的合作契約，雙方事前達成協議，規劃公司收到多少都更同意契約後，轉由這些股票上市上櫃公司具名提出申請，建設公司再以整個建案的某個百分比率金額回報給規劃公司，避免由股票上市上櫃公司親自出面的困擾。