大台北區名豪宅

】「總價一千萬的房子，賣了半年還賣不掉，光是帶看就跑了快40趟，還有一個買家，看了6次也沒成交，真慘。」一個A家房仲業者在台北市忠孝東路咖啡館，向同業這麼抱怨，另一位B家房仲業者老神在在的說：「不是我想刺激你，4月份，我手上1戶1.3億的豪宅，帶了2組人去看，結果就成交了，前後才了2次，半個月的時間就成交。」

話一說完，在場人都睜大眼睛、張開嘴巴難以置信，難道B家房仲用了「特別」的銷售方式？這位仲介說：「1000總價的房子，賣的是一般藍領、白領階層，這些人買房，挑三撿四、嫌東嫌西，最後還要很狠的殺價，才會出手，所以，要耗的時間很長。」他喝口咖啡繼續說：「買豪宅的客人，要的是尊貴、豪華，產品的稀有與品味才是他們的考量，這些人買房子，買的是一個『爽』字，他們要自己的房子能夠彰顯身份地位，這樣就夠了，所以，只要是好產品，豪宅客買房是不眨眼的，所以，速度夠快，很阿沙力。」

所以，一千萬的房子賣了半年還賣不掉，一億的房子15天成交，這中間的秘密就在於「客戶等級」。

便宜還有更便宜，貴當然也是預算無上限。所謂目標一千萬的客群，購屋主要考量點在於總價與坪數，對這群人而言，買房是一個「能與不能，有與沒有」的問題，殺價來回個好幾輪，不見骨不放棄外，還要多多比較幾區，放大鏡挑媳婦似的把每間房子的資料好好收集、分析、整理一遍，苦了自己不說，還把房仲與屋主們累個半死。

雖然低總價的房子在經濟學上來說，擁有範圍最廣的消費群，但是，一旦加入投報率、修繕的成本，與市場相似物件的競價，真正能夠握在手上的消費者卻寥寥無幾。

這類產品的消費者，大都為藍領與白領階級，他們買房之後，放在「人生賭桌」上的籌碼，是未來數年至數十年的生活品質與銀行貸款壓力，當然極度謹慎，並盡力壓低價格，希望買到越便宜越好。「未來，當這群買方變成賣方的時候，也是相當累人的客戶。」
 

一般消費型的房地產產品，除了選擇優良地段外，三房產品好比男士白襯衫，永遠不退流行，也不會退潮流，是投資好標的。新興重劃區辦公大樓旁的建物，則更是優秀首選，未來增值空間大，也會有穩定的高級客群。如果到了郊區，將就居住吧，這個距離會離有錢人越來越遠，這是無奈的選擇。從投資客的角度來觀察，炒房講究快，但不能急躁，買房前，一定要先規劃出場時機，才能不急、不躁的抓住獲利。

至於房仲業者部分，創造「買房必有賺」、「只有買房賺」的市場預期，並植入消費者心中，是房屋銷售的關鍵性重點，打破買家「恐高」的心理因素，需要銷售人員提供完善的市場行情佐證，與都市計劃的未來願景。

願景才是真正倍數價格的爆破點，屋況與屋齡無法創造利潤，有時額外的施工還會侵蝕利潤，得不償失。對於首購的客戶，交通便利與行情前景，是快速銷售的核心策略；對於第二套房子的買方，則要主攻節節高升的房價，與穩定成長的投報率。

通常後者類型的買方，往往自信於對於房地產行情的掌握，如果房仲人員善用從旁推敲提升需求，可以快速打動客戶心房立即成交。如果你的客戶是投資客，一份好的市場預期數據，將是決定性關鍵。許多房仲人員往往事前功課做得不夠，淪為帶看小弟、小妹。
 

對於富豪來說「能與不能，有與沒有」的問題不存在，他們的問題是「買與不買」。房子的需求不再是為解決「住」的問題(除了是為小老婆解決又另當別論)，買房對於富豪來說，成了一種「精神需求」，還要經常買、經常換，就像他們玩車一樣，永遠不嫌多，永遠追求新潮，多一間不嫌多，少一間卻睡不著。

此類客戶，大都經常性地在3至5年內換房。做到他們的生意，光是反覆交易的服務費與價差，就足夠吃穿好幾年了。豪宅型的物件，漲價幅度尤其快，漲幅是用每坪單價以乘數的系數等比成長。

敢冒險的投資客應該大膽進場，在豪宅市場常有投資客與代銷業者在預售或成屋銷售的當下，一聞到漲價的味道與市場買氣的形成，大批掃進後，分批高價炒作後賣出，是常見的事，甚至經常賺的比建商還快還多。溫州幫的炒房團也一次次驗證豪宅市場的巨大潛力與爆發力。台灣的豪宅聚落位於「大安七星」(詳見： http://www.mygonews.com/news/content/?permalink=4bda7da7df2d7)的範疇內，將在5至7年內陸續到位形成，屆時中國的富豪們才會有興趣加碼投資台灣房市與台灣的富豪們做鄰居。

以投資目的來說，台灣市場對中國的富豪們來說，效益是低的，但是，對身價與地位來說，台灣台北市大安區即將成型的富豪聚落絕對吸引人。玩不動產賺大錢的人，都是玩最新、最有噱頭的產品，因為這種產品，不需你大費周章做廣告，是客戶來找你，把市場反過來操作。
 

今年85歲的「老段」，坐在客廳的沙發上講述著50年前，當年台北市忠孝東路還是一堆爛泥巴的田地時，他沒有去買下個幾千坪土地而後悔的陳年往事。
 

同樣坐在客廳，今年60歲，老段的兒子「小段」，有感而發的回應著，說道：「30年前，忠孝東路的房子1坪不過是11萬左右，我那個時候懂得買幾間起來，現在，噯！發囉！」

「小段」的兒子、「老段」的孫子「小小段」今年35歲，坐在客廳旁看著財經雜誌，這樣的「陳年往事」，「小小段」從年輕的時候，就一直重複聽著爺爺、爸爸在說著後悔的往事。

「小小段」年輕的時候就問「老段」：「以那個時候的行情來看，忠孝東路的爛泥巴田1坪賣幾百塊的價格貴不貴？」老段說：「當然貴囉！那個時候牛肉麵一碗10塊錢。」

「小小段」年輕的時候也一直問「小段」：「以那個時候的行情來看，忠孝東路的房子，1坪賣11萬貴不貴？」小段說：「當然貴囉！那個時候我的薪水還不到1萬。」

台北市房價租金比差距大得驚人，據房地產網站「全球房地產指標」（Global Property Guide）統計，北市房價與月租金落差高達444倍，排名全球第5高，最新統計更顯示，台北市出租32坪的房屋最不划算，租金報酬率最低僅1.7%，該網站直指「台北房價已被高估，價格終將下修」。

全球第五

房價與租金比差異，可突顯一地的房市泡沫化情況。據房地產專業網站「全球房地產指標」（Global Property Guide）統計，北市房價與租金比高達444倍，居亞洲國家之首，香港為384倍、中國376倍、日本216倍，顯示台灣房價成長並非由實質需求支撐。
網站分析陸資、台商和本地投資客都是高房價推手。

32坪屋最不划算

北市房價炒高，連帶也壓縮房產投資的獲利空間，「全球房地產指標」統計在台北市出租32坪的房屋最不划算，買房須耗資近2千萬元，但每月收租不到3萬元，投資報酬率只有1.7％；60坪以上高級住宅和2房產品，投資報酬率也只有2.03％和2.06％。
該網站指出，房東幾乎無法負擔空租期壓力，扣除修繕、清理費用及其他雜稅後，所剩無幾，「台灣房東根本沒賺頭。」
北市景美的房東Judy擁有單層公寓，屋齡約20年，每月租金1.7萬元，回收資金並不多，她認為賣掉房子應該比較划算，但怕退休後沒有依歸，還是決定留下來。

利多出清房價跌

政治大學地政系教授張金鶚表示，看好ECFA（Economic Cooperation Framework Agreement，兩岸經濟合作架構協議）、兩岸互動頻繁等議題，投資客一窩蜂地短線炒作房產，但當房子的交換價值遠超過使用價值，就代表房市瀕臨泡沫化，「當下半年最被看好的ECFA 簽完、各項利多出清後，房價也將慢慢下修。」
瑞普國際副總經理蘇銳強則認為，住宅投資報酬率原本就低於商用不動產，「因為個人投資者往往是著眼2~3年後增值，而不是考量租金。」他認為台北房價確實「高估」，但在低利率環境下、加上兩岸交流帶動經濟成長，可能進一步刺激住宅需求，房價要急速往下修並不容易。

台北住宅價格與租金行情

 

註：產品類型定義套房為12坪、2房為23坪、標準3房為32坪、高級住宅為60坪以上
資料來源：Global Property Guide

集政治、經濟、公共建設資源於一身的台北市，近10年房價大躍進，指標豪宅「信義富邦」、「宏盛帝寶」增值1~1.5倍不等，其實不只豪宅漲很大，房仲業者統計，同期間大樓公寓平均漲幅都超過1倍，反觀桃園以南縣市，中古屋跌價屬常態、新推案均價仍穩定維持每坪10~13萬元，業者認為，若政府區域發展政策不變，台北市仍是長期置產投資首選。

錢滾錢

根據《住展》雜誌統計，近10年台北市內指標豪宅，儘管當年都創新高價，但如今又再漲了一波，漲幅最多逼近150%。以鴻海集團董事長郭台銘住的「信義富邦」為例，12年前預售時每坪73萬元，如今市場成交價每坪180萬元，12年漲幅146%，以最小戶110坪來估算，1戶就增值1. 2億元。

90萬買進180萬賣出

將與亞太會館合建豪宅的中華工程總經理趙廣滿透露，身邊友人3年前買預售北市大安區豪宅「勤美璞真」2戶，當時每坪實際成交價約90萬元，最近賣掉1戶每坪180萬元，等於淨賺1戶。《住展》雜誌指出，豪宅坪數大、增值金額高，才會成為富豪錢滾錢的工具。
不只豪宅，台北市屋主不論坐擁的是大樓或是公寓，10年來平均單價漲幅均超過1倍，房仲業者統計2001年大樓每坪21.5萬元、如今每坪49.7萬元，漲幅130%，公寓2001~2005年僅漲幅3成，但近3年快速攀升至今年的40.6萬元，整體漲幅也有126%。

咬牙買房坐享增值

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，北市是全台資源集中之處，只要長期持有幾乎都可以坐享增值，很多人雖埋怨台北市房價高，仍要咬牙在北市買間房，就是著眼置產增值。不少從中南部北上工作的人往往很難接受，在台北工作多年的高雄人陳綺方就說：「15年前父母在高雄買新大樓，如今跌價每坪剩7萬元，憑什麼台北的爛公寓，1坪也要30~40萬元？」

漲很大北市指標豪宅

 

單位：萬元/坪
資料統計 : 住展雜誌

台北市住宅成交單價

 

資料來源：信義房屋不動產企研室

台北市高房價會維持多久？是否有泡沫化之虞？政治大學經濟系特聘教授林祖嘉研究指出，未來房地產長期上漲空間應該有限，不過，短期內也不至於出現泡沫破裂問題。

行政院國家科學委員會今天邀請林祖嘉報告「台美房地產泡沫現象」研究成果，雖然短期內不致有泡沫破裂，不過，林祖嘉建議，自住者可以購買，但投資者不宜進場，因為未來房價上漲空間有限。

林祖嘉等人利用兩種方法來估計泡沫大小，一個是分析房價與租金關係；一是利用房價與所得關係，理論上如果沒有所得的支持，房價就不具有長期上漲的可能性。

研究指出，2008年政府大幅調降遺贈稅，台商資金開始回流，再加上兩岸關係解凍、開放陸資來台等諸多利多因素影響，大台北地區的房地產價格開始飆升。

研究發現，台北市在2008年第 2季以房租推估的泡沫最高達到63.5%，其後略有下降；2009年第2季時以所得推估的泡沫達到最高的23.7%，其後也略為下降。

美國新成屋方面，以租金推估的泡沫在2007年第2季達到最高的54.1%，其後下降到46.5%。以所得估計到的泡沫最高為2007年第 2季的 27.9%。在成屋方面，以租金推估到的泡沫在2007年第 1季達到最高的 46.7%；以所得估計到的泡沫最高是在2007年第 3季的29.0%。

從數據來看，台灣房地產泡沫比美國來得大，不過，林祖嘉說，「有泡沫不一定會破」，政府的力量還是很重要。美國房地產下挫是因為政府升息從 1%到 5%，自備款甚至是零；台灣利率還處低檔，且自備款高（20%），這是台美不同之處。

林祖嘉認為，台灣不動產市場真正問題還是在於資訊不透明，造成許多炒作與投機的機會，政府應該立法，例如不動產經紀業管理條例，規定所有不動產交易都應該依實際交易登記，而且不動產相關稅負都應依實際交易價格課稅。

林祖嘉指出，像各地方政府公告的地價現值與市價差距很大，主因是讓民眾繳交地價稅可以少一點，最低的地價現值只有市價的1/10，中央政府應該提供誘因讓地方政府的地價現值與市價拉近，稅收也可以增加。

此外，他贊成課徵豪宅稅，也主張應溫和調整房價，因為「房價不可能一下子就打下來」。

他也建議應建立起交通網，讓市區的人口擴散至郊區。990618