12.30.11      聯合報
國壽「買樓王」興富發「買地王」

今年商用不動產交易熱絡，全年交易金額達1251億元，創近年來新高。高力國際統計，國泰人壽今年共砸下255.8億元獵樓，勇奪買樓王；買地王則為興富發建設，總購地金額近90億元。

高力昨天發布全年度房市報告，董事總經理劉學龍表示，今年商用不動產市場的特性是有多檔REAT（不動產資產信託受益證券）與REITs（不動產投資信託基金）清算標售，推升整體成交金額，似乎是「不動產證券化的終結年」。

高力統計，今年商用不動產的交易量高達1251億元，年增14%，創2007年以來新高。不過，受到政府打房政策影響，今年土地交易金額僅1351億元，較去年縮減近4成，且前十大交易金額案例有一半發生在最熱絡的年初；但隨政府不斷拋出奢侈稅等政策，土地交易狀況也受影響。

劉學龍指出，今年商用不動產的標售總金額，首度超越一般議價買賣方式，為一大特色；其中又以壽險業最愛買，全年砸下近600億元，買進33件，占整體交易金額的48%。國泰人壽買入的金額稱霸同業，投入金額約255.8億元、購入8件商用不動產物件，遠超過以135億元居次的富邦人壽。

而全年的土地交易，以建築開發業為主要投資者，全年砸下691億元、買進77件，占整體交易金額的51%。購入最多土地的建商為興富發建設，總金額近90億元，其餘分別為遠雄、國泰、豐邑及潤隆等建設公司。

劉學龍說，明年商用不動產將面臨多項挑戰，包括全球經濟情勢不穩，部分業主考量縮減承租面積，甚至想遷移至租金較便宜的商圈；而國內商用不動產則因租金成長緩慢、售價卻不斷攀升，壓縮租金投資報酬率。最大的考驗就是政策走向，由於「實價登錄」已過關，市場籠罩「實價課稅」的疑慮。 

12.30.11      經濟日報
豪宅買盤急凍 賣方惜售

　受到歐美債信危機、奢侈稅和打房政策頻頻的影響，台北市豪宅市場的買盤急凍！最新調查發現，12月份賣方委託銷售量，已創下今年來新低、只剩下年初高點的4成；展望2012年，業者預估豪宅價格將出現3至5％的修正空間。

　永慶首席房產顧問葉國華表示，台北市頂級豪宅市場2011年的表現，呈現開高走低。不過，從市場供需結構發現，除市場利空氣氛瀰漫，造成買氣觀望外，頂級豪宅屋主紛紛「惜售」，導致供給量大減，才是這波量縮的主因。

　永慶豪宅事業部統計，近月來台北市高總價豪宅新進委託銷售量，不斷下滑，12月新進委託銷售量，更創下今年來新低。與年初3月高點相較，差距高達40％。

　葉國華表示，這顯示房市氣氛不佳，許多豪宅屋主不願被課徵奢侈稅、或被買方過度砍價，因此改採停、看、聽觀望態勢，使得委售意願明顯下滑。

　另外，買氣不振，供給相對大幅減少，使得目前頂級豪宅供需並未失衡，雖12月交易量仍處低檔，但平均單價達每坪111.5萬元，未有明顯下跌；不過，如果短線量縮格局持續，那麼2012年不排除頂級豪宅將面臨價格下修。

　業者估計，即使下修，也只有3至5％的合理修正空間。

　葉國華表示，奢侈稅開徵後，台北市頂級豪宅市場中的主要客源，屬於長線持有的「資產配置」持有動機佔成交比重，不斷攀高；反而短線進出客源已不多。  

12.30.11      經濟日報
2012年REITs登房市主流

　高力國際昨（29）日公布2011年第4季商用不動產季報和2012年市場展望，董事總經理劉學龍直言：「2012年商用不動產市場受到全球景氣疑慮影響，將會多空交錯。」2011年全年商用不動產總成交額已突破1,251億元，預期2012年要超越，並不容易。

　至於國內外法人最擔心的是實價課稅問題，劉學龍建議應先有配套、才能談課稅，以利和國際接軌。

　劉學龍指出，2011年商用不動產市場新興崛起的主力，為不動產投資信託基金REITs；展望2012年，直接投資（Direct Invest）市場將因租金不易上衝、租金報酬率攀升機會不大，使得投資風險相對增加，可是REITs卻相對足以避險，可望取代直接投資不動產的市場，成為明年房市新主流。

　劉學龍透露，已有外資組成1檔最新的REITs，準備進台灣「掃貨」；由於以往住宅市場一枝獨秀的情況，將在政策打擊投機炒作下，不復重現，因此商用不動產可望引領2012年房地產市場的風騷。

　另外，明年政府可望扮演最主要的賣家角色，多項大型的地上權開發案或招標案，將陸續釋出，屆時可望成為龐大游資競逐的新戰場。

　分析2011年商用不動產市場的主要買家，高力國際研究報告指出，金融保險業仍穩坐榜首，總共收購金額達240億元，佔總交易金額67.62％。

　至於2011年全年的土地交易總額，達1,351億元，但較2010年減少39.25％。

　主要買家為建築業。

　興富發建設以全年收購90億元的土地、佔比13％，勇奪年度最大買家榜首；遠雄建設以61.65億元，排名第二；國泰建設買地則達43億元、排名第三。台中豐邑、興富發吃下的上市公司潤隆，分別排名第四、第五。因此「泛興富發集團」兩家公司，至少砸下124億元收購土地，為年度最大買家。

　在土地市場單一金額最大收購手筆排名方面，2011年則由知名私募基金豐泰地產，以香港商紀鴻、香港商仲彩、香港商耀高3家公司名義，以77.67億元、約每坪900多萬元，買下宋燈山家族等人位於敦化南路二段遠企大樓旁863坪土地。這也是2011年，外資法人大手筆收購土地的首例。

　展望2012商用不動產市場，劉學龍指出，低利環境不變、投資人現金滿手，都是利多；至於利空挑戰，則難免面臨全球經濟及股市不確定、租金收益低及市場預期政府採取「實價課稅」的疑慮。  

12.30.11      經濟日報
鄉林打品牌 明年推案300億

　鄉林建設（5531）董事長賴正鎰昨（29）日表示，2011年房市走勢可謂開高走低，展望2012年，總統大選和政策將是牽動房市的最大關鍵。不論藍贏或綠上，最快都要等到第4季房市，景氣才會回升。

　不過，對於有品牌價值的大型建商，衝擊相對有限，鄉林已訂出明年推案量目標將達300億元。

　賴正鎰表示，除了選舉牽動兩岸政局、民眾購屋信心，影響房地產市場榮枯之外，明年7月會正式實施實價登錄制度，使得台灣進行50年最大房地產稅制改革、實施奢侈稅和實價登錄後，房地產市場可望出現大洗牌。

　預期建築業將會朝向兩極化，大者會恆大、中小型建商則會傾向縮手推案；而且，建築業會逐漸走向薄利時代。

　賴正鎰指出，鄉林已準備在市場面臨洗牌之際，正式實施「不二價」制度。以往鄉林曾在若干個案採取過「不二價」，明年市場變革後的環境，將更能夠突顯出好的大型建商品牌價值。

　至於今年鄉林要怎麼發放年終獎金？賴正鎰則表示，歷年來都是看EPS多少、年終獎金就幾個月；今年估計鄉林EPS大約2元多，因此年終獎金平均是一般員工2個月，優質者則有4到5個月。

　鄉林進入完工入帳高峰，雖昨天受大盤疲弱拖累，收在平盤23元，但前3季EPS已1.71元，優於去年同期的1.54元；前11月累計營收達47億餘元，較去年同期成長達1.11倍。

　惟部分個案認列進度仍受奢侈稅影響、進度會延後到明年入帳，因此業績和今年1月的法人期待，有些落差。

　鄉林計劃2012年大舉推案300億元，包括台北市和新北市約7至8成，台中市約2至3成。

　台北淡水佔地5,000多坪海景景觀住宅案，北投佔地2,000坪溫泉養生渡假住宅，將是明年重點大案。另外，都市更新案有台北都會區20多處，同步進行整合。

人物專訪－賴正鎰：大陸將是鄉林最大重心

　鄉林建設董事長賴正鎰昨（29）日表示：「鄉林明年啟動雙核心、雙引擎策略，台灣、大陸3年後推案目標1,000億元。」中國大陸將是鄉林集團的最大重心。以下專訪紀要：

　問：2012年全球景氣出現反轉，鄉林要如何因應變局？

　答：基本上全球景氣蒙上陰霾之際，亞洲市場、尤其是大中華地區永遠都是市場經濟的引擎，未來20年經濟表現往上攀升的趨勢不變，因此毋需太過悲觀。

　不過鄉林集團將不受影響影響，2012布局大中華市場的腳步會加快，並以中國大陸、台灣為雙核心、雙引擎，建構不動產開發、涵碧樓酒店、商場、購物中心和酒店式公寓的綜合開發項目。我的目標，是3年後大陸投資開花結果，目標推案1,000億元。

　問：對於2012總統大選後的執政團隊，有哪些建議和期許？

　答：我對於新政府，不論藍綠，都有些期待。

　第一是希望開放陸資來台投資的項目，並且從現行正面表列、開放到負面表列。

　第二，有關陸資來台投資不動產的「五四三」規定，建議放寬為「七六二」，即比照外資法人和外國人在台灣申請貸款可達7成、每年在台停留時間延長到6個月、2年內買賣移轉比照奢侈稅予以課稅。

12.30.11      中國時報
預售推案避大選 2012上看1.2兆

　為避開總統大選干擾，今年第4季多數預售案推案時點向後遞延，住展雜誌推估，2012年全年推案上看1.2兆。鄉林不動產研究室及全台主要都會建築公會巿調單位調查，今年雖受政府打房影響，台北巿推案量銳減，但全台推案量仍達8615億元，較去年8031億元小幅成長7.3％，推案量主要集中在五都，顯見五都升格對區域房巿帶來不小的「資源化學效應」！

　展望明年，房地產有無可能「龍」騰虎躍？多頭部隊之一的鄉林集團董事長賴正鎰看法保守，認為房價不可能再如前幾年般大幅攀升。

　賴正鎰說，歐美債風波，短期內難以獲得解決，加上國內總統大選干擾，讓房市飽受壓抑，其中最大不穩定因素仍然是兩岸關係，預期如果藍營勝出，兩岸關係可保持穩定，重大政策仍持續推動，預估選後就可回歸市場基本面，建商可望在上半年就會紛紛推案。

　反之，若綠營勝出，賴正鎰認為，原本兩岸政策恐將重新檢視，兩岸互動再回到「觀其言、察其行」階段，陸客自由行、陸資來台及兩岸投資保障協定都可能受到影響，但預期影響也不會太久，最慢到第3季7月以後就會陸續回歸正常，因從奢侈稅後的房市壓抑長達一年，預期7月過後應會有一波反彈，屆時，新推案也將漸漸登場。

　依各縣巿建築公會巿調單位、鄉林不動產研究室等調查，受政府打房影響，原本房價較高的台北巿推案量銳減，新北巿與高雄巿推案大幅成長，2011年全台推案量8615.8億，較去年成長7.3％，五都中，唯有台北巿推案萎縮，年減51.3％，反觀前幾年巿場平靜無波的高雄巿卻異軍突起，推案量逾千億，達1512.9億，年增63.5％，就增幅分析，排名第二的是新北巿的22.8％，總推案金額達2035.9億。

　住展雜誌研發長倪子仁指出，展望明年，巿場須留心餘屋賣壓增加，牽制預售屋市場，去年北台灣的平均銷售率在4成至4成5之間，在未來幾年內建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場有一定的影響與牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊，加上竹北市，餘屋賣壓是否有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。  

12.30.11      蘋果日報
彭淮南：奢侈稅上路 房市持穩


房貸、土建融餘額增幅創波段新低 大台北交易急凍

打房收效
奢侈稅與景氣降溫雙重夾擊，房市提前步入寒冬，日前中央銀行公布全體銀行11月房貸餘額年增率僅3.9%，創26個月來新低。建商的土建融資餘額年增率為13.84%，也創17個月來低點，房市調控效果持續發酵，民眾在房貸利率與投資理財方面都須因應新局。

央行總裁彭淮南說：「奢侈稅上路後房地產市場有穩下來，房產市場穩下來有助於金融穩定，營建業朋友告訴我，他們也希望房產市場穩定，比較好做生意。」
11月房貸餘額為5.258兆元，月增48億元，但是8大公股行庫單月承作「青年安心成家方案」就高達126億元，若扣除政策性房貸挹注部分，房貸餘額恐將不增反減，且奢侈稅上路以後，大幅削弱投資性需求，自住客逐步重回購屋主力。

自住客返購屋主力
5大銀行11月新承作「青年安心成家方案」為105億元，月增11億元，整體新承做房貸平均利率為1.888％，幾乎與上月持平。
在建商土建融資餘額方面，11月為1.383兆元，月增58億元，行庫主管表示，由於建築貸款是按工程進度撥款，一般施工建案耗時約3年，預估土建融資餘額將繼續成長，但從年增率來看，趨勢已有下滑跡象，特別是隨著新屋供給陸續釋出，可望讓房價異常飆漲的地區，重回正常軌道。

「年底交屋潮再觀察」
央行經濟研究處副處長陳一端說，最近房市交易確實比較清淡，另因為去年基期較高，大台北地區11月買賣移轉棟數降幅較大，而今年12月是否會有年底交屋潮的季節性因素，則還要再觀察。
至於央行連續兩次的理監事會議維持利率不變下，確定今年上半年利率逐步回升態勢將暫時止住，加上目前存款利率偏低，預料少數銀行推出「新台幣加碼優惠」將成民眾投資理財的新寵兒。

台幣高利定存吸金
據了解，台銀1年期定儲固定利率目前為1.38%，在前波金融次貸風暴時，同天期利率最低一度來到0.795%，讓許多靠存款利息過活退休人士馬上面臨利息縮水的窘境，而隨著央行連著5次升息，1年期定儲利率也才逐步回升至目前水準。
由於台幣定存是最保本投資方式，市場一些人憂心如果明年上半年景氣進一步惡化，難保央行不會進一步降息，在利率未來看跌機率存在下，一些投資人勢必會搶進台幣高利定存商品，先行鎖住未來利率。
目前推出台幣高利定存的業者有限，包括遠東商銀「階多利」定存高利專案，遠東商銀副總楊瑞芬指出，整個活動會延續至明年2月底。另外還有新光銀「加碼有利」，星展銀的雙高利定存等。
銀行主管也建議，歐債衝擊，短期內不易解決，全球金融市場可預期未來難逃可能的大幅震盪，投資人心態宜轉趨保守，建議以抱現金為最大原則。  

12.30.11      自由時報
明年經濟面臨三低一高房市隱憂

2012年即將到來，住展雜誌預測，推案量持續上揚，雙北市房價持平走勢，且餘屋賣壓增多，可能衝擊到預售市場，不過，台灣經濟明年面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」，將是房市最大隱憂。

住展雜誌研發長倪子仁指出，受到政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風暴衝擊，2011年房市推案量轉趨保守，但2012年推案量將增加到1.2兆元。

倪子仁認為2012年房價漲跌互見，不過，雙北市房價持平，台北市南港、大同與萬華區，明年將出現補漲行情，預估漲幅約一成。新北市補漲地區將出現在新莊、中和、汐止、深坑及五股等，預估漲幅也在一成之間；台中市七期新市政中心推案雖熱絡，但房價要再攀高的機率並不太大，以個案表現為主，惟中科附近，明年有太子建設的百億大案帶動，將出現補漲空間。

另外，高雄市房價也是以高檔盤整的成分居多。另，預見從明年第一季起，豪宅案將再度成為房市焦點再領風騷。此外，預期利率依舊是走平或走低，在通膨的影響下，可能增加購置不動產的意願。

2011年商用不動產大放光芒，預期2012年大財團依舊看好這部分，在壽險業者只進不出的操作策略之下，可能還有成長空間。

隱憂部分，餘屋賣壓增、牽制預售屋市場，去年北台灣的平均銷售率在四成至四成五之間，偏低的銷售率，在未來幾年內建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場有一定的影響與牽制力。  

12.23.11      鉅亨網
房地產股權資產交易金額創歷史新高

今年下半年以來，房價下跌趨勢明顯，房企股權轉讓、并購等案例密集出現；房企股權交易驟增，上市房企剝離地產業務。

據中國證券報12月23日報導，今年下半年以來，房價下跌趨勢明顯，房企股權轉讓、并購等案例密集出現。地產業務突然遭到企業拋棄，不少非地產主業的公司紛紛剝離房地產業務，一些資金鏈緊繃的房企則急切的尋求股權轉讓。截至12月上半月，今年共出現491宗房地產行業股權及資產交易，涉及金額超過1300億元，創下歷史新高。

房企股權交易驟增

據中原地產研究中心統計，截至12月上半月，今年共出現491宗房地產行業股權及資產交易，涉及金額超過1300億元，創下歷史新高。僅12月以來，京津滬渝四大產權市場就出現近20宗房地產類股權掛牌項目，總市值接近100億元。其中，100%的股權交易就占20%。

在房地產銷售低迷，房企資金鏈趨緊的壓力下，房地產行業的整合速度也進一步加快，尤其是11月以來，房價下跌趨勢明顯，房企股權轉讓、并購等案例密集出現。以上海為例，12月5日至11日一周，房地產業居於上海產權市場成交金額之首，一周成交11宗，成交金額17.13億元。“上海展業房地產經營有限公司100%股權及1.4億多元債權”轉讓項目，被3家私營企業和10個自然人組成的聯合受讓方收購，成交價格3.3億多元。

洲聯集團五合智庫研究部分析人士認為，目前轉讓的房地產項目有四種類型：央企繼續退出房地產業、傳統企業轉讓房地產項目套現確保資金安全、投資者撤出房地產業轉戰其他產業以及房地產企業之間的股權轉讓。

在部分房企紛紛“賣身求生”的同時，大型房企的市場占有率在悄悄上升。2011年十大標桿房企市場占有率已經由2010年的9%升至近11%。北京中原地產指出，如果調控繼續維持3至6個月，非主營房地產企業拋售的資產、股權市值可能將超過3000億元。

上市房企剝離地產業務

一些非主營房地產的企業則加速脫離地產，回歸主業。如東方航空(600115)、西部礦業(601168)、江蘇舜天(600287)、酒鬼酒(000799)等主業非地產業務的公司，從地產領域撤資或減少相關資產配置。

前不久，水井坊(600779)發布公告稱，擬剝離郫縣房地產開發項目，水井坊還打算將旗下另外一家房地產公司收回欠款后清算注銷。公司表示，將專注酒類業務，不再從事房產業務。天富熱電(600509)也明確表示，公司以4.02億元的價格將旗下的天富房產100%股權轉讓。轉讓完成后，天富熱電業務將不再涉足房地產。

?順醋業(600305)也在三季報中表示，由於國家對房地產行業的宏觀調控，商品房市場的成交低迷，公司房地產銷售下降，導致效益同比大幅下降。?順醋業相關負責人稱，公司已經不再新增土地和項目儲備。

一些上市公司為了再融資，也尋求剝離房地產業務。海南航空(600221)擬將地產的業務出售給關聯方。宏達股份(600331)及控股子公司四川華宏國際經濟技術投資有限公司，擬向控股股東控股子公司世紀房地產分別轉讓持有的置成房產93.1%以及4.9%的股權，價格分別為11.33億元和0.6億元。

有券商分析師指出，上市企業剝離地產資產，除了補充流動資金外，更多的是想甩開“包袱”，為股價上漲和以后的再融資鋪路。

12.23.11      經濟日報
皇翔 F4帶動股價上揚

皇翔F4可望成為2012年總統大選後，首檔329的房市豪宅指標，帶動價量齊揚，開出平盤後一路追高，漲幅逾6％，上攻42.45元作收，收復周線；在連2交易日開紅盤後，昨日再放量、成交張數激增1倍。在皇翔F4、皇翔玉璽等成為貢獻今年業績主力下，11月營收2.9億元，由於去年入帳為空窗期，基期相對低，因此年增達8.82倍。前3季EPS為3.87元，較去年的0.87元大躍進4.45倍。展望2012年，皇翔桂冠、皇翔玉璽、民生東路案、信義F4持續貢獻營收，業績可望持續成長。

五都房價飆 南港14％傲北市

新莊捷運加持 漲幅超越板橋